"Lockdown light" auch für Wohnungseigentümerversammlungen - und drohende Falle für vermieteten Wohnraum !

Durch die zum 2.11.2020 bundesweit jeweils in Kraft getretenen Verordnungen der Bundesländer zur Eindämmung der Covid-19 Pandemie sind jedenfalls bis zum 30.11.2020 Wohnungseigentümerversammlungen unmöglich bzw. unzulässig (geworden). Viele Verwalter hatten schon vor Wochen zum November hin einberufen; nun erhalten Wohnungseigentümer unter Hinweis auf die neuen Landesverordnungen Absagen. Versammlungen finden im November 2020 nicht mehr statt - und es ist unklar, ob sie im Dezember überhaupt noch stattfinden werden.

Die Bundesländer haben ihre Verordnungen insofern unterschiedlich ausgestaltet. In Baden-Württemberg etwa werden Eigentümerversammlungen als zulässige Veranstaltungen mit einem Personenkreis bis zu 100 Teilnehmern unter strengen Auflagen noch erlaubt. In Hamburg und vielen anderen Bundesländern werden Eigentümerversammlungen gar nicht erwähnt; vieles spricht angesichts etwa des Wortlauts von §§ 3, 4a der HmbSars-Cov-2-EindämmungsVO in der Fassung vom 30.10.2020 dafür, dass auch eine solche Versammlung nur für maximal 10 Personen zulässig ist, wenn diese aus maximal zwei Haushalten kommen. Eindeutig ist dies allerdings nicht - wie auch in vielen anderen Bundesländern. Letztlich wird es aber in praxi darauf nicht ankommen, weil Wohnungseigentümerversammlungen mit einer Vielzahl von Miteigentümern ohnehin nicht mehr  an einem geeigneten Versammlungsort stattfinden können, sind doch insbesondere Gaststätten jedenfalls bis zum 30.11.2020 geschlossen. Damit herrscht das Faktische ohnehin vor dem Normativen.

Ein Nachholen noch im Dezember - falls dann überhaupt wieder erlaubt - wird nicht funktionieren: OB es zulässig sein wird, dürften die Länder erst wieder Ende November entscheiden. Ab dem 1.12.2020 gilt zudem die dreiwöchige Ladungsfrist nach dem neuen WEG (§ 24 IV 2 WEG n.F.) , so dass Versammlungen erst um die Weihnachtszeit stattfinden könnten, mithin zur Unzeit.

Damit rasen also vor allem vermietende Eigentümer, die für 2019 noch keine Abrechnung erhalten haben, die sie den Mietern weiterreichen könnten, auf ein Problem zu, das sich Anfang 2021 stellen dürfte: die Ausschlussfrist gem. § 556 III 3 BGB. Der Vermieter hat dem Mieter bis zum 31.12.2020 eine Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 zukommen zu lassen; schafft er das nicht, so ist er mit Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen.

Damit drohen erhebliche Forderungsverluste. Zwar sieht der Gesetzgeber vor, dass bei fehlendem Vertretenmüssen des Vermieters die Ausschlussfrist für die Zeit des fehlenden Verschuldens des Vermieters nicht greift, sie sich also um diese Zeit faktisch verlängert. Das aber sollte die Vermieter keineswegs beruhigen: denn der Vermieter ist nicht entschuldigt, wenn ein Verwalter von Wohnungseigentum seiner Verpflichtung zur Erstellung einer Abrechnung nebst Beschlussfassung nicht zügig nachkommt. So hätten Verwalter unter Umständen bereits in früheren Monaten (September) eine Versammlung einberufen können. Aber selbst im jetzigen Stadium sollte ein Wohnungseigentümer nicht untätig bleiben. Denn die Rechtsprechung verlangt von ihm, dass er - um sein eigenes Verschulden an der Verzögerung auszuschließen - ggf. sogar klagt, um eine Versammlung herbeizuführen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, MietR, 14.Aufl., 2019 § 556 Rn 467 mwN). Überwiegend wird sogar vertreten, dass der Wohnungseigentümer selbst beim Verwalter aufschlagen muss, um nach Einsichtnahme in die Belege eine eigene Abrechnung für den Mieter zu erstellen (Elzer, MietRB 2018, 357). Jedenfalls aber darf der Eigentümer nicht passiv bleiben, er muss auf die Abrechnung beim Verwalter hinwirken. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er alles getan hat, um rechtzeitig eine Abrechnung zu erhalten, trifft den vermietenden Wohnungseigentümer ohnehin.

Wenn also teilweise vertreten wird, es sei mit einer Verschiebung der Versammlungen bis ins nächste Jahr hinein ja "alles nicht so schlimm", so ist dies jedenfalls in dieser Allgemeinheit der Aussage unzutreffend. Tatsächlich muss man vermietenden Eigentümern empfehlen, auf eine Versammlung ggf. per Umlaufbeschluss - auch wenn dann kein einstimmiger Beschluss ergeht, so liegt doch zumindest erst einmal eine wohl formell korrekte Abrechnung zugrunde - zu drängen ; jedenfalls aber mag die Verwaltung einen Entwurf einer Abrechnung, die formellen Anforderungen entspricht, übersenden, mag über ihn auch 2020 nicht mehr abgestimmt werden. Zudem sieht § 23 I WEG n.F. ab dem 1.12.2020 eine Teilnahme an Versammlungen auch im Wege der elektronischen Kommunikation vor. Auf all diese Wege sollte die Eigentümerin/der Eigentümer als mögliche Lösungen  drängen.

UPDATE: Oliver Elzer hat wenige Tage nach meinem Beitrag zum identischen Thema hier ebenfalls sehr lesenswerte Ausführungen gemacht. 

Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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