Und sie kommt doch – die Mietpreisbremse
von , veröffentlicht am 02.01.2015Im Bundestagswahlkampf 2013 hatten die Regierungsfraktionen übereinstimmend die Einführung einer Mietpreisbremse angekündigt. Damit sollte der vielerorts beklagte Anstieg der Mietpreise bekämpft werden.
Ein erster Entwurf aus dem BMJ stieß auf politische Kritik und wurde nachgebessert. Der nun vorliegende Regierungsentwurf ist seit September 2014 auf dem politischen Weg durch den Bundestag. Hier fand am 3.12.2014 die Anhörung der Experten statt. Bei der Mietrechtsreform 2001 wurde über die Anhörung der Experten bereits vor deren Beendigung eine positive Presseerklärung herausgegeben (“Experten begrüßen die Mietrechtsreform…“). Zum Glück hat die Pressestelle des Bundestages am 3.12.2014 gewartet, bis die Anhörung zu Ende war.
Denn die Experten übten in der Sache offensichtlich so fundierte Kritik, dass der Rechtsausschuss Nachbesserungsbedarf sieht (http://www.bundestag.de/presse/hib/2014_12/-/344044). Insbesondere die Anknüpfung an die ortsübliche Miete wird jedenfalls für die Gemeinden als nicht sachgerecht angesehen, in denen kein qualifizierter Mietspiegel besteht. In der Tat würde damit dem Mieter ein ganz erhebliches Prozessrisiko aufgebürdet. Denn wenn kein qualifizierter Mietspiegel besteht, müsste die ortsübliche Vergleichsmiete letztlich durch einen Sachverständigen ermittelt werden. Dies verursacht Kosten zwischen 1.500 und 2.000 €.
Ob das Bestellerprinzip allerdings fällt, ist zweifelhaft.
Jedenfalls bleibt abzuwarten, wie die erkannten Probleme behoben werden sollen. Sicher ist nur, dass es sich diese Bundesregierung nicht leisten kann, die Mietpreisbremse nicht zu realisieren.
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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18 Kommentare
Kommentare als Feed abonnierenNa hoffentlich bleibt das Bestellerprinzip!
Käme ein Arbeitgeber auf die Idee, einem Arbeitnehmer die Kosten für eine Stellenanzeige oder einem Manager jene für einen Headhunter aufzubürden? Natürlich nicht.
Hallo Dein Name,
die Arbeitgeber werden auf solche Ideen noch kommen. ... -): -(:
Es gibt sogar Arbeitgeber, die wollen, anstatt Lohn zu zahlen, von Ihren Arbeitnehmern Geld bekommen, mit der Begründung, die Arbeitnehmer würden durch die Arbeit schließlich wertvolle Berufserfahrung gewinnen, und die Arbeitnehmer dürften stolz sein, für etablierte alteingesessene reputable prominete Arbeitgeber zu arbeiten, denn das würde den Status und das Ansehen und die Reputation der Arbeitnehmer erhöhen.
Gelegentlich gibt es auch Verweise auf Geschäftssitten des Mittelalters oder auf angebliche und vermeintlich arbeitgeberfreundlichere Verhältnisse in USA, Indien, Pakistan, Bangla-Desh, China, Tibet, Korea, Indonesien, Thailand, Taiwan, den Philippinen, Japan ...
Sowas erlauben sich Arbeitgeber aber natürlich nur gegenüber nicht gewerkschaftsangehörigen Arbeitnehmern.
Es wäre wünschenswert, wenn wieder mehr Arbeitnehmer (auch Akademiker) sich den Gewerkschaften anschließen würden, denn nur so kann sichergestellt werden, daß die Phantasien und Wunschträume von einigen Arbeitgebern, die ihre Arbeitnehmer wie Kulis behandeln und ausbeuten wollen, nicht eines Tages bei uns Realität werden.
Die Mietpreisbremse wird glaube ich nicht dazu führen, daß bei uns viele neue (Miet-)Wohnungen gebaut werden.
Ein besseres marktwirtschaftliches Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt wäre meiner Meinung nach wünschenswerter und sinnvoller, als eine obrigkeitsstaatlich aufokktroierte Mietpreisbremse.
Wie schon bereits bei der Abwrackprämie für PKW, greift der Staat wieder mal (über-)regulierend in den Markt ein, und maßt sich Kompetenzen und Befugnisse an, die er sich in einer Marktwirtschaft eigentlich nicht anmaßen sollte.
Und das geht dann wie?
Ziel ist es ja, eine gewisse spziale Mischung zu erhalten.
Das Angebot lässt sich nicht beliebig steigern, da der Platz begrenzt ist. Neubau geht insbesondere nicht für "bezahlbare" innerstädtische Mietwohnungen, die besonders nachgefragt werden. Denn so günstig kann unter den derzeitigen marktwirtschaftlichen Bedingungen nicht neu gebaut werden. Durch neu gebaute teurere Wohnungen werden auch keine günstigen Wohnungen frei, da mit der Neuvermietung die vormals günstigen Wohnungen oft deutlich teurer werden
Die Nachfrage lässt sich ebenfalls kaum senken, jedenfalls nicht mit erwünschten Mitteln oder Effekten. Soll man Leuten etwa verbieten, z.B nach Berlin zu ziehen? Oder die Stadt so unattraktiv zu machen, dass keiner mehr hin will?
Schlussendlich könnte man dann entweder das Einkommen der Mieter deutlich erhöhen (Mindestlohn? Transferleistungen?), damit sie auch die marktüblichen höheren Mieten bezahlen können, oder die Vermieter direkt bezuschussen, damit sie günstige Mieten anbieten "können".
Oder eben man erhält den Bestand an "bezahlbaren" Mietwohnungen und beschränkt Spekulationsgewinne. Durch eine einfache Wiedervermietung wird ja per se kein neuer Wert geschaffen, nur weil sich jemand findet, der 20, 50, 100% mehr bezahlt als der umgezogene Altmieter...
Hallo Dein Name,
wer ein Grundstück kauft und es bebaut, der trifft, insbesondere bei in Großstädten gelegenen und deshalb teuren Grundstücken, damit eine Entscheidung, bei der er hinsichtlich der Renditekalkulation sich nicht nur auf die Erstvermietung beschränkt.
Insbesondere in Großstädten ist die Fluktration der Mieter meist kurz.
Und insbesondere in Großstädten wäre der Neubau von Mietwohnungen wünschenswert.
Auf dem Land, wo die Leute ihr ganzes Leben im gleichen Haus wohnen bleiben, gibt es bereits genug Angebot an Wohnraum, bzw. ein Überangebot.
Die Mietpreisbremse nutzt nicht den armen Leuten, sondern eher den Leuten mit mittelerem Einkommen.
Die Mietpreisbremse wirkt sich dämpfend auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus, und hemmt daher Inverstitionen in den Mietwohnungsbau.
Stattdessen werden Eigentumswohnungsbau und Bürogebäudeneubau noch mehr Flächen in Anspruch nehmen, und immer weniger Flächen für Mietwohnungsneubau genutzt werden.
Für die armen Leute wäre es hilfreich, wenn - wie in den 1970'er-Jahren, wieder sozialer Wohnungsbau mehr gefördert würde.
Wohnhochhäuser wie in Berlin-Gropiusstadt oder Köln-Chorweiler oder Bonn-Tannebusch oder Düsseldorf Garath sind längst nicht so schlimm, wie mit Vorurteilen belastete in freihstehenden Einfamilienhäusern wohnende hochnäsige Millionäre meinen.
Für Menschen, die kinderreich und oder arm sind, und die Wohnraum brauchen, aber auf dem vermeintlich freien (tatsächlich wohl in keinem Land der westlichen Welt derart durchregulierten "Markt" wie hierzulande) Markt keinen passenden Wohnraum finden, kann sozialer Wohnungsbau durchaus eine passende Alternative sein, und zwar auch in grundflächensparenden Wohnhochhäusern.
Die im Wege des sozialen Wohnungsbaus in Berlin-Gropiusstadt geschaffen Wohnhochhäuser entwickeln sich derzeit übrigens gerade zu einer Art neuem "Inn-Viertel" - man sollte den sozialen Wohnungsbau und die Wohnhochhäuser also nicht dämonisieren.
Würde es mehr Studentenwohnheime geben, und der Druck der Studenten auf den Wohnungsmarkt nachlassen, hätte dies vermutlich auch eine Verbesserung des Marktangebotes für Wohnungssuchende Normalbürger zur Folge.
Anstatt den Markt in seiner Gänze total zu regulieren, solllte man ihn besser möglichst wenig regulieren, und für Bedürftige (Behinderte, arme kinderreiche Familien, gehbehinderte Senioren, insbesondere solcher mit kleiner Rente, Studenten, usw. ...) besonderen staatlich geförderten Wohnraum schaffen.
Eventuell auch mit einer Wohnungsbaugesellschaft wie es seinerzeit die "Neue Heimat" war - nur heute besser gemanangt und strenger beaufsichtigt und kontrolliert (als wie in den 1970'er-Jahren)-
Wer sagt denn, dass die Mietpreisbremse den Niedrigverdienern nutzen soll? Die können sich in Großstädten sowieso keine unsubventionierte Wohnung leisten. Es geht um die Normalverdiener, deren Reallohn in den letzten beiden Jahrzehnten zurückgegangen ist.
Vielleicht kapieren es manche erst beim dritten Lesen: die Mietpreisbremse hemmt gerade deswegen nicht den Wohnungsbau, weil Neubauten von davon ausgenommen sind! Wer Mieten einnehmen will, die auf dem Niveau von Neubauten liegen, der soll auch neu bauen lassen und keine bestehende Immobilie kaufen.
Es ist völlig gerechtfertigt, windfall profits zu begrenzen (denn darum handelt es sich bei überhöhten Mietsteigerungen bei bestehenden Wohnungen durch seit dem Immobilienerwerb bzw. -bau entstandene Knappheit), wenn dies Marktungleichgewichte beseitigt und soziale Härten abmildern kann.
Die Mietpreissteigerungen in den Großstädten beruht schlicht und einfach auf Angebot und Nachfrage.
Das aushebeln zu wollen kann sehr wahrscheinlich dazu führen, dass die Immobilienunternehmen zukünftig eher verkaufen statt vermieten wollen.
Eine ähnliche Regelung in Spanien hat eben genau dazu geführt. Es gab (und gibt immer noch) kaum Wohnungen zu mieten und die Menschen mussten Wohnungen kaufen. Und als die Wirtschaft kriselte, kam es zur spanischen Immobilienkrise, da im Dominoeffekt immer weniger Leute ihre Kredite bedienen konnten.
@ Tourix: wieso sollte die Mietpreisbremse den Marktmechanismus aushebeln? Die Nachfrage ist da und es ist weiterhin attraktiv, Angebot zu schaffen (= neu zu bauen) und die Miete zu verlangen, die man sich vorstellt.
Die Schnittmenge zwischen Mieter- und Käufermarkt ist überschaubar und Kauf bricht nicht Miete.
Die Regelungen in Spanien sind keineswegs "ähnlich"; im Vergleich zu diesen ist D auch mit Mietpreisbremse immer noch ein Paradies der freien Marktwirtschaft und soliden Baukreditvergabe.
Kurz gefasst: wenn es wirtschaftlicher ist zu verkaufen als zu vermieten, dann wird eben verkauft statt zu vermieten.
De Kaufpreis geht ebenso mit der Miete bei entsprechender Nachfrage in die Höhe. Wird das bei der Miete jedoch künstlich gedeckelt, dann geht eben nur noch der Kaufpreis in die Höhe. Wahrscheinlich wird der Kaufpreis dann sogar noch stärker steigen.
Insofern ist die Mietpreisbremse in den Städten kontraproduktiv und auf dem Land ohnehin sinnlos.
Warum sollte der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie in die Höhe gehen, wenn die zukünftig zu erwartenden Einnahmen in naher Zukunft nicht mehr unbegrenzt, sondern nur noch in gewissem Rahmen gesteigert werden können? Warum sollte jemand eine derartige Immobilie kaufen, wenn er mit einem gleich teuren Neubau die Mieten frei festsetzen kann?
Bitte Grundlagenwissen über Marktmechanismen aneignen: für steigende Kaufpreise für bestehende Mietimmobilien braucht es einen Nachfrageüberhang, wo soll der herkommen? Von Anlegern? Wie gerade ausgeführt, wird für die das Neubauen attraktiver. Von Selbstnutzern? Siehe oben: die Schnittmenge (also die Mieter, die ihre eigene Wohnung lieber kaufen würden und es sich auch leisten können) ist klein, wegen stagnierender Reallöhne (in den letzten 20 Jahren sogar zurückgehend) ist kein Nachfrageschub zu erwarten.
Und schließlich: wieso sollte das Verkaufen "wirtschaftlicher" sein für jemanden, der Mieteinnahmen erzielen will? Bevor man ein Objekt verkauft, den Veräußerungsgewinn versteuern muss und dann ein anderes bestehendes Objekt zum aktuellen Marktpreis kauft, behält man es lieber und spart sich die Steuern.
Wenn es immer weniger Mietangebote gibt, wird es zwangsläufig zu immer mehr Kaufnachfragen kommen.
Anderst ausgedrückt werden viele Menschen, die eigentlich nur Mieten wollen, wegen zu weniger Mietwohnungen dann eher Kaufen.
Oder nochmal anderst, wenn es immer weniger Mietwohnungen gibt, aber immer mehr Kaufwohnungen, dann werden zwangsläufig mehr Menschen Wohnungen kaufen (müssen).
Verkaufen kann wirtschaftlicher sein als Vermieten, wenn die Renditeerwartungen langfristig beim Verkauf höher sind als beim Vermieten.
Das wird ohnehin begünstigt durch die immer weitreichendere Auflagen für die Vermieter.
Sie verwechseln Gewinn mit Rendite bzw. werfen alle Investoren unterschiedslos in einen Topf.
Es gibt Investoren, die Gewinn über Kauf, Wertsteigerung und Verkauf machen wollen. Ihnen ist die Dauer des Investments egal, man nennt sie auch Spekulanten.
Und es gibt Investoren, die für ihr eingesetztes, gebundenes Kapital regelmäßige Zahlungen (Mieten, Zinsen, Dividende) erwarten/erhoffen. Sie orientieren sich an der Rendite (Höhe dieser Zahlungen im Verhältnis zum eingesetzen Kapital), man nannte sie früher "Rentier". Sie wechseln das Investment nur, wenn sie woanders eine höhere Rendite bei vergleichbarer Sicherheit erwarten.
Die Schnittmenge zwischen diesen beiden Gruppen ist klein, da ihr Risikoverhalten völlig unterschiedlich ist. Da die Rendite bei sicheren Geldanlagen derzeit nahe Null ist und Aktien sowie Unternehmensanleihen weitaus riskanter sind als Mietobjekte, ist keine Flucht aus dem Mietmarkt zu erwarten.
Außerdem: wieso soll es weniger Mietangebote geben, wenn das Neubauen durch die Ausnahme von der Mietpreisbremse attraktiver wird? Diese Frage haben Sie immer noch nicht beantwortet. Und eine Umwandlung von bestehenden Miet- in Eigentumswohnungen geht nicht so hopplahopp, wie Sie sich das vielleicht vorstellen. In Gebieten mit Wohnungsknappheit (und um die geht es ja) kann die Sperrfrist für eine Kündigung bis zu zehn Jahre betragen.
Die Mietpreisbremse wird von Parteipolitikern konstruiert und implementiert.
Parteipolitiker vertreten oft weniger die Interessen des Gemeinwohnwohls, sondern oft mehr die Interessen der Leute, von denen sie unterstützt werden.
Eine der großen Volkspartei hat wohl eine gewisse Nähe zu den organisierten mitgliederstarken Mietervereinen (eine Lobby ähnlich wie ein Automobilclub).
Und eine andere große Volkspartei hat eine gewisse Nähe zur Bauwirtschaft (und viele Mitglieder und Spender aus dieser Branche).
Teile der Bauwirtschaft fänden es wahrscheinlich gut, wenn Altbauten unwirtschaftlich würden, und abgerissen, und durch Neubauten ersetzt würden.
Der Durchschnittmieter würde davon wohl kaum profitieren.
Und unsere Stadtbilder, die durch Kriegszerstörungen sowieso schon arg gelitten haben, würden wohl noch "moderner" und noch seelenloser und noch uniformer und noch langweiliger.
In den (teilweise mit mit viel Aufwand erhaltenen) schönen alten Jugendstil- und Patrizierbauten aus der Gründerzeit, wohnen überwiegend besser Betuchte, die eine Schutz durch eine staatlich verordnete Mietpeisbremse nicht benötigen.
Diese Häuser unwirtschaftlich zu machen, und zum Abriss zu animieren, um sie durch moderne (mehr oder weniger uniforme) Beton-Gebäude von der Stange zu ersetzen, ist weder im Interesse der Eigentümer, noch im Interesse der Mieter (wobei in den Erdgeschossen der schönen alten Patrizier-, Jugendstil- und Gründerzeithäuser nicht selten auch Kollegen stilvolle Kanzleien betreiben).
Die beiden großen Volksparteien wollen anscheinend wenig Rücksicht nehmen auf das eigentlich ja durch die Verfassung in Art. 14 GG garantierte Eigentum (und auf die aus dem Eigentum fließenden Rechte der Eigentümer).
Außerdem sollte in einer Marktwirtschaft der Staat in die Wirtschaft nicht mehr eingreifen als unbedingt nötig ist.
In Anbetracht dessen, daß es immer heißt, die Bundesrepublik Deutschland sei ein freies Land, üben viele unserer Politiker aber wohl zu wenig machtpolitische Zurückhaltung, und bauen stattdessen vielmehr staatliche Regulierung und staatliche Eingriffe immer mehr aus.
Nicht immer unbedingt im Interesse der verfassungsmäßigen Ordnung, und nicht immer unbedingt im Interesse des Rechts der Algemeinheit, sondern oft wohl zumindest auch um sich (ähnlich wie im alten Rom die populistischen Volkstribune) zu profilieren, und um ihre Klientel zufriedenzustellen.
Wem es möglich ist, der sollte die marktwirtschaftlich systemwidrige und in Eigentumsrechte und Vertragsfreiheit eingreigfende gesetzliche Mietpreisbremse vor das Bundesverfassungsgericht bringen.
1945 waren unsere Städte und Wohnblocks weitgehend zerstört.
Zudem strömten Millionen Vertriebene aus den Ostgebieten nach Westen.
Angesichts der damaligen akuten Notlage war es gerechtfertigt, daß die Obrigkeit zwangsweise (heutzutage sagt man euphemistisch "regulierend") eingriff.
Inzwischen haben wir aber eine völlig andere Situation.
Der Wiederaufbau ist geglückt.
Wir sind eines der wohlhabensten Länder mit einem der besten Lebensstandarts der Welt.
Zumindest statistisch betrachtet hatte hierzulande noch nie ein Mensch soviel Quadratmeter Wohnraum wie heute.
Es gibt inzwischen soviel Wohnraum, daß die Jobcenter und Sozialämter selbst arbeitslosen Sozialhilfeempfängern Wohnraum in einer Größe zur Verfügung stellen, von dem vor 70 Jahren ein Durchschnittsbürger nur geträumt hätte.
Aber wir leben auch in einem Land, indem niemand zufrieden ist, und alle sich stets beklagen, und am liebsten nach dem Staat, und nach staatlichen Maßnahmen und Eingriffen (euphemistisch "Regulierungen") rufen.
Die USA, Großbritannien, die Niederlande, Belgien, Luxemburg, Dänemark, die Schweiz, Italien, die Türkei, und viele andere Länder, zeigen, daß dies nicht zwangsläufig immer und überall so sein muss.
Auch, wenn zukünftig zu erichtende Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen werden sollen, so wäre doch folgendes zu berücksichtigen:
Die Ausnahme für Neubauten soll nach derzeitgen Stand der Regierungspläne anscheinend wohl allein nur für Erstvermietungen gelten. In Großstädten herrscht bei der Wohnugsbelegung jedoch eine große Fluktraktion. Zum Beispiel bleiben in Düsseldorf die meisten Mieter nicht länger als 5 Jahre in einer Wohnung, in Köln, Bonn, Münster, und Frankfurt am Main noch weniger lang, und bei Neubauten mit Erstbezug ist die Fluktration noch größer als bei Altbauten. Wer ein Grunstück kaufen und einen Neubau errichten will, kalkuliert jedoch normalerweise mindestens auf die nächsten 30-Jahre hin, oder im Hinblick auf den (Wieder-)Verkaufswert (für den auch die langfristige Nutzung und die langfristigen Ertragsmöglichkeiten relevant sind.
Ab der Zweitvermietung würde aber schon die Mietpreisbremse eingreifen.
Außerdem ist für die Ertragsaussichten auch die ortsübliche Vergleichsmiete relevant. Die Mietpreisbremse würde sich auf die Mietspiegel und auf die ortsüblichen Vergleichsmieten dämpfend auswirken, und damit zumindest indirekt auch die Etragsaussichten für Erstvermietungen senken.
Im Übrigen sind die Innenstädte von z.B. München, Düsseldorf, Köln, Bonn, Mainz, Wiesbaden, Frankfurt, Münster, München, unter anderem auch deswegen so attraktiv, gerade weil die Mieten höher sind als in Wuppertal, Mönchengladbach, Krefeld, Duisburg, Oberhausen, Bottrop, Gladbeck, Gelsenkirchen, Herne, Recklinghausen, Offenbach, und weil die Hauseigentümer deshalb mehr Geld in den Erhalt und die Verschönerung von klassischen Altbauwohnungen mit viel Holzfüßböden, Holztüren, Holzpaneelen, schönen hohen stuckverzierten Decken und großen Fenstern, stecken können, und weil die Klientel, die dort wohnen will, und in der Lage und bereit ist, entsprechende höhere Mieten zu bezahlen, als Nachbarschaft attraktiver ist, als eine Nachbarschaft, welche auf gedeckelte Mieten Wert legt, wie etwa in Wuppertal Eckbuch, oder am Römerbrunnen in Möchengladbach.
Wenn man in den Innenstädten die Mieten mit Gewalt bzw. mit staatlichem Zwang niedrig halten will, wird dieswohl früher oder später dazu führen, daß für die bürgerlichen Bürger die Innenstädte unattraktiver werden, so daß man sich dann (indirekt und ungewollt) womöglich Zustände ähnlich wie in den französischen Banlieus (Argenteuil, Goussainville, etc.) in die City importiert.
Dann werden dort viele bürgerlichen Bürger wohl das Weite suchen und wieder aufs Land ziehen.
Manch ein Linker Politiker wird das dann womöglich als vermeintlich politisch-korrekten "Sieg" im Kampf gegen die "Gentrifizierung" feiern.
Aber die Gesamtgesellschaft bzw. Mehrheitsgesellschaft, und insbesondere die bürgerliche Mitte, wird sich damit wohl keinen Gefallen tun.
Attraktive Innenstädte, wie z.B. in München, Düsseldorf, Wiebaden, Münster, sind ein positiv werbendes Aushängeschild für Deutschland.
Die USA stellen sich ja mit (dem miethochpreisigem) New-York auch gerne attaktiv dar, und können mit (mietniedrigpreisigen) Städten wie etwa z.B. Chicago, Detroit, Pittsburg, kaum internationale Interessenten anlocken.
Ähnlich verhält es sich mit Luxemburg, Zürich, Genf u.s.w..
(Unter anderem auch aufgrund höherer Mietpreise) "bürgerliche" Städte, haben mehr Anziehungskraft und mehr Zukunftschancen als (mietniedrigpreisige) proletarische Städte.
In meiner Stadt kenne ich zahlreiche Studentinnen, aber keine einzige Studentin, die in niedrigpeisigen Stadtvierteln wohnen will. Vielmehr sind sie alle gerne bereit höhere Mieten zu zahlen, und in attraktiveren Häusern und attraktiveren Stadtvierteln zu wohnen. In die billigen Vororte will auch keine. Höhere Mieten werden zwar an Stammtischen (und auch von Seiten von Studentinnen) regelmäßig lauthals beklagt, aber insgeheim und in Wirklichkeit will kaum jemand in Niedrigpreishäusern und Niedrigpreisgebieten wohnen. Niedrige Mieten machen Häuser und Wohngebiete also nicht attraktiver, sondern unattraktiver.
Dieser Wahrheit will aber kaum jemand ins Auge schauen, da sie wohl nicht "politisch korrekt" erscheint.
Sich selbst in die Tasche lügen bringt aber nichts, außer vielleicht ein Wohlgefül von Angepasstheit und äußerer (aber letztendlich unehrlicher) Harmonie.