BGH: Unklarer Umlageschlüssel ist nach Karlsruher Auslegung klarer Umlageschlüssel
von , veröffentlicht am 27.07.2020Eine Mehrhausanlage besteht aus 4 Häusern und einer Tiefgarage. Die Häuser A, B und D sowie die Tiefgarage wurden neu errichtet, während das Haus C, ein Altbau, instandgesetzt wurde. Nach Gemeinschaftsordnung sollen die Häuser und die Tiefgarage so behandelt werden, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde. Die Kosten „späterer Instandsetzungsmaßnahmen“ und die Instandhaltungsrücklage sind entsprechend der jeweiligen Verwaltungseinheit zu teilen und zuzuordnen, soweit nicht Maßnahmen und Anlagen betroffen sind, die der Unterhaltung aller Verwaltungskomplexe dienen. In Versammlungen haben die insoweit von der Benutzung ausgeschlossenen Eigentümer der jeweils anderen Gebäude kein Stimmrecht.
In dem Haus C (dem Altbau) treten von Anfang an Feuchtigkeitsschäden auf. Fraglich ist, wer die Kosten tragen muss. Die Frage löst das Gesetz. Sie steht in § 16 Abs. 2 WEG. Es sind alle Wohnungseigentümer. Allerdings können die Wohnungseigentümer etwas anderes vereinbaren (ferner können sie nach § 16 Abs. 4 WEG ggf. etwas anderes beschließen, was hier ausgeblendet wird).
Weichen die Wohnungseigentümer im Wege der Vereinbarung vom gesetzlichen Umlageschlüssel ab, sind in ausreichend bestimmter Weise vier Regelungen zu treffen (siehe Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 16 Rn. 14):
- Erstens muss bestimmt sein, ab wann die Regelung gelten soll.
- Zweitens muss angeordnet sein, welche Kostenpositionen erfasst sein sollen.
- Drittens ist zu klären, ob Kostenpositionen des gemeinschaftlichen oder/und des Sondereigentums gemeint sind.
- Und viertens muss genau bestimmt sein, was anstelle des Gesetzes im Einzelnen als Umlageschlüssel gelten soll.
Unklare und/oder undurchführbare Umlageschlüssel ändern § 16 Abs. 2 WEG nicht ab. Ein vereinbarter Umlageschlüssel soll dabei nach hM „als Ausnahmeregelung“ eng auszulegen sein. Trifft eine Umlagevereinbarung nach einer Auslegung keine klare und eindeutige Regelung, soll es beim gesetzlichen Umlageschlüssel, also bei § 16 Abs. 2 WEG, bleiben (BGH NJW-RR 2017, 527 Rn. 14; BGH NJW 2012, 1722 Rn. 7).
Wie ist es im Fall? Nach Ansicht des BGH ist die Formulierung „spätere Instandsetzungsmaßnahmen“ klar und eindeutig (BGH, Urteil v. 26.6.2020 - V ZR 199/19)!
Zwar sei der Sinn des Wortes „später“ nicht eindeutig. Es ließe sich auf eine bestimmte Art von Instandsetzungsmaßnahmen beziehen, nämlich solche, deren Ursache erst nach der Aufteilung gelegt werde. Ebenso von dem Wortlaut gedeckt werde aber ein rein zeitliches Verständnis, wonach es allein darauf ankomme, ob die Kosten später entstehen, also nicht mit der Gegenleistung für den Erwerb der jeweiligen Einheit abgegolten seien. Dass diese Auslegung nächstliegend und zutreffend sei, ergebe sich „klar und eindeutig“ aus dem Kontext der Bestimmung. Entscheidend für die Auslegung spreche, dass die Gemeinschaftsordnung eine umfassende verwaltungsmäßige Trennung der Untergemeinschaften vorsehe. Die Verwaltungszuständigkeit einer Untergemeinschaft könne nur insoweit wirksam vereinbart werden, als deren Mitglieder die durch die Verwaltungsmaßnahmen der Untergemeinschaft entstehenden Kosten im Innenverhältnis allein tragen müssten. Für diese Auslegung sprächen auch Sinn und Zweck der Regelung. Die in der Gemeinschaftsordnung als zentrale Leitlinie vorgegebene wirtschaftliche Trennung der Verwaltungseinheiten, auf die sich die Erwerber verlassen dürfen, würde deshalb in gravierender Weise ausgehöhlt, wenn anfängliche Mängel ausgenommen wären.
Diese Auslegung ist vertretbar. Aber handelt es sich um eine klare und eindeutige Regelung? Amts- und Landgericht sahen es anders. Die Wohnungseigentümer stritten um die Frage. Und warum auch nicht. Jedenfalls der Wortlaut ist unklar. Den Sinn und Zweck behauptet Karlsruhe. Wenn Mängel der Bauträgerleistung nur die Erwerber von Wohnungen im Altbau tragen sollten, warum hatte man das nicht bestimmt, warum heißt es ausdrücklich "spätere Instandsetzungsmaßnahmen"? Und der Kontext? Der ist für spätere Maßnahmen klar, aber für anfängliche? Und die Gerechtigkeit? Ist es gerecht, dass nur wenige Wohnungseigentümer für Fehler des Bauträgers einstehen müssen?
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1 Kommentar
Kommentare als Feed abonnierenSehr schöne und treffende Überschrift! Wenn ich den Fall zu beurteilen gehabt hätte: ich wäre zum selben Ergebns wie die Vorinstanzen gekommen. Auch das weckt meine Zweifel an der - für das Ergebnis des BGH entscheidenden - Eindeutigkeit des Auslegungsergebnisses. So eindeutig, wie der BGH behauptet, ist sein Ergebnis eben gerade nicht.