Soll-Vorauszahlungen: weiteres Element im Puzzle der formellen Fehler

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 06.11.2009

Rechtsgebiete: BetriebskostenAbrechnungsfristVorauszahlungenMiet- und WEG-Recht|6312 Aufrufe

Der BGH wiederholt ständig, dass eine Betriebkostenabrechnung formell wirksam ist, wenn die vier Mindestanforderungen erfüllt sind. Eine dieser Mindestvoraussetzungen ist der Abzug der Ist-Vorauszahlungen.

Viele (Wohnungs-) Unternehmen rechnen die Betriebskosten auf der Basis der Soll-Vorauszahlungen ab, weil ihr Buchungsprogramm (automatisch) die monatlich ins Soll gestellten Vorauszahlungen in die Betriebskostenabrechnung übernimmt. Dies ist immer wieder kritisiert worden, weil dadurch ein formeller und damit nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht korrigierbarer Fehler entstehen sollte (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rdnr. 138).

Der BGH sieht in der Abrechnung nach Soll-Vorasuszahlungen - zu recht - einen materiellen Fehler (BGH v. 23.9.2009 - VIII ZA 2/08). Maßgeblich sei allein, dass Vorauszahlungen in Abzug gebracht worden seien. Ob diese der Höhe nach zutreffend ermittelt wurden, sei eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit - ebenso wie bei Rechenfehlern.

Richtig: aber so ganz kompatibel mit den Entscheidungen zu den Gesamtkosten, die nicht richtig - weil z.B. ohne Angabe eines Vorwegabzuges - in die Abrechnung eingestellt wurden, ist die Begründung nicht (vgl. z.B. BGH v. 11.9.2007 – VIII ZR 1/07, NZM 2007, 770). Dort hätte man auch formulieren können, dass Gesamtkosten angegeben sind; ob sie der Höhe nach zu recht bestehen, sei eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit. Immerhin macht nur der Vermieter vorweg Abzüge, der sich rechtmäßig verhalten will. Insoweit wird er nach der aktuellen Rechtsprechung aber bestraft, wenn er nicht angegeben hat, dass die (von ihm angesetzten) umlegbaren Kosten ein Minus gegenüber den tatsächlich entstandenen Gesamtkosten darstellen.

Bei den Vorauszahlungen ist die Situation nun umgekehrt: nimmt der Vermieter die Vorauszahlungen, wie sie hätten gezahlt werden müssen (Soll-Vorauszahlungen), wird seine Nachfordedrung geringer, als wenn die tatsächlich geleisteten (geringeren) Vorauszahlungen angesetzt wurden. Korrigiert er nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf die Ist-Vorauszahlungen, wird die Nachforderung höher und kann von ihm nicht verlangt werden.