Keine Räum- und Streupflicht des Vermieters auf Pkw-Stellplätzen?

Wir bleiben in der Wintervorbereitung:

Für öffentliche Parkplätze ist anerkannt, dass eine Streupflicht lediglich bei großer Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder einem schnellen Fahrzeugwechsel (z.B. P+R-Parkplätze) besteht (BGH v. 22.11.1965 – III ZR 32/65, NJW 1966, 202; BGH v. 21.5.1982 - III ZR 165/81, VersR 1983, 162, 163). Eine generelle Pflicht, den gesamten Parkplatz von Glatteis zu befreien und zu streuen, soll nicht bestehen (OLG Frankfurt/M. v. 17.2.1983 – 1 U 91/82, ZfS 1983, 129; OLG Koblenz v. 30.4.1999 – 8 U 810/99, OLGR 1999, 296). Vielmehr ist es ausreichend, die Möglichkeit zum gefahrlosen Verlassen des Platzes oder dem gefahrlosen Erreichen des Wagens sicherzustellen (BGH v. 22.11.1965 – III ZR 32/65, NJW 1966, 202). Deshalb kann eine Räum- und Streupflicht bestehen, wenn die Wagennutzer die von den Kraftfahrzeugen befahrenen Flächen auf eine nicht nur unerhebliche Entfernung betreten müssen, um die Wagen zu verlassen oder zu erreichen (OLG Hamm v. 4.11.2003 – 9 U 118/03, NJW-RR 2004, 386; OLG Celle v. 25.8.2004 – 9 U 109/04, BeckRS 2004 09449).

Auf einem privaten Parkplatz, der nur einem beschränkten Personenkreis zugänglich ist und eine geringe Ausdehnung hat, sollen jedenfalls keine strengeren Anforderungen gelten (OLG Düsseldorf v. 19.5.2008 – I-24 U 161/07, GE 2008, 1196), wenn der öffentliche Bereich (Straße) mit wenigen Schritten erreichbar ist. Dann soll es dem Mieter zumutbar, auf winterliche Glätte zu achten und etwaige Gefahren auf einer kurzen Strecke selbst zu meistern (OLG München v. 22.2.1990 – 1 U 4848/89, VersR 1992, 210; OLG München v. 13.1.2006 – 1 U 5136/05). Eine völlige Mangel- und Gefahrenfreiheit kann vom Verkehrsteilnehmer nicht verlangt werden und wird von ihm auch vernünftigerweise nicht erwartet; vielmehr stellt er sich durch geeignetes Schuhwerk, Mitnahme von Hilfsmitteln zur Eis- und Schneebeseitigung etc. auf die winterlichen Verhältnisse ein.

Eine Gleichstellung der „privaten“ mit den öffentlichen Parkplätzen halte ich für problematisch. Die Nutzung eines privaten Parkplatzes z.B. auf dem gleichen Grundstück wie das Mietobjekt beruht regelmäßig auf einem Mietvertrag und damit auf einer schuldrechtlichen Sonderbeziehung entweder als Einheit mit einem Wohn- oder Gewerberaummietvertrag oder davon isoliert. In jedem Fall ist der Vermieter aber gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Solange der (Stellplatz-) Mietvertrag nicht vorsieht, dass der Mieter nur im Sommer gefahrlos die Mietsache nutzen kann, muss der Vermieter auch im Winter für entsprechende Verhältnisse sorgen.

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