Kuriositäten bei vereinbarten Umlageschlüsseln für Betriebskosten
von , veröffentlicht am 09.12.2008Mit seiner Entscheidung vom 31.10.2007 (VIII ZR 261/06, NZM 2008, 35) hat der BGH darauf hingewiesen, dass der vereinbarte Flächenschlüssel nur abgeändert werden kann, wenn eine Flächenabweichung von mehr als 10% gegeben ist. Dann kann der Mieter mindern (§ 536 BGB, BGH v. 24.3.2004 - VIII ZR 295/03, NZM 2004, 453) oder der Vermieter eine Anpassung nach § 313 BGB verlangen (BGH v. 23.5.2007 - VIII ZR 138/06, NZM 2007, 594).
Wenn das richtig ist, gilt der Grundsatz, Betriebskosten sind als Kosten nach (verhältnismäßig) gleichen Anteilen umzulegen und dafür kommt nur die tatsächliche Fläche in Betracht, nicht. Maßgeblich ist die von den Parteien getroffene Umlagevereinbarung.
Kann das richtig sein?
Beispiel: Das Mietobjekt verfügt über zwei gleich große Wohnungen. Mit M1 ist ein Flächenschlüssel vereinbart, so dass er 50% der Kosten zu tragen hat. Mit M2 ist ein Personenschlüssel geregelt. Er bewohnt mit vier Personen seine Einheit, M1 wohnt alleine. Nach der Betriebskostenabrechnung trägt er 4/5 = 80%. Der Vermieter erhält unter dem Strich also 130% seiner Kosten.
Ich kenne keine gesetzliche Bestimmung, die eine der beiden Abrechnungen verbietet. Da Betriebskosten Miete sind, fällt mir nur § 5 WiStrG ein, dessen Voraussetzungen nicht vorliegen.
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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4 Kommentare
Kommentare als Feed abonnierenSehr geehrter Herr Kollege Dr. Lützenkirchen,
was jedenfalls definitiv falsch ist: dass in dem Beitrag allerlei nicht einmal ansatzweise verständliche Designvorschläge irgeneines Microsoft-Produktes in die Welt geblasen werden (die "Kommentareinleitung '<!-'" ist deutlich neben der Spur). Nichteinmal der Internet-Explorer ist kaputt genug, das nicht anzuzeigen.
Kurzanleitung: Man hat als Autor im WWW keine Möglichkeit, das Design und das Layout der Seite zu kontrollieren. Als einzige Möglichkeit bleibt, die Texte gut und sinnvoll zu strukturieren (was Ihnen durchaus hervorragend gelingt und absolut keine Kritik an der Struktur Ihrer Texte sein soll!) und dann mit einem Minimum an Design ins Netz stellen. Keine harten Zeilenumbrüche und etwaige Designangaben immer dem Bewußtsein, dass der Leser schlussendlich die Kontrolle hat (wie vor Gericht: der Richter entscheidet).
MfkG
Dominik Boecker
Ich habe mir mal erlaubt, den Beitrag so zu editieren, dass er deutlich besser lesbar ist - am Text wurde selbstverständlich nichts verändert. Alle Formatierungen waren dem Text allerdings nicht abzugewöhnen. Ich hoffe, das ist auch im Sinne von Herrn Dr. Lützenkirchen :-)
Das Problem tritt auf, wenn Texte in Word vorgeschrieben werden (was wegen der Rechtschreib- und Grammatikprüfung durchaus sinnvoll sein kann) und dann in den Wordpress-Editor übernommen werden, ohne den dafür vorgesehenen Knopf zu verwenden. Das wird sich in Kürze erübrigen: Wir werden bald einen Editor einsetzen, der immer automatisch Word-Formatierungen entfernt.
Nach meinem Dafürhalten ergibt sich die Antwort auf die tatsächlich mehr als kuriose 130%-Umlage aus der Vorschrift des § 556 BGB. Nach dessen Absatz 1 sind umlegbar die >> entstandenen << Betriebskosten. Mehr als 100% können logischer Weise aber nicht entstehen. Eine (Mehr-) Vereinbarung wäre nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam (bei einer Objektgesamtschau im Verhältnis zu allen Mitern). Überdies läge im Falle der bewussten und gewollten Abrechnung von z. B. 130% der tatsächlichen Betriebskosten mit Sicherheit ein Fall pathologischen Gewinnstrebens/des Betruges vor.