Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 26.08.2009

Rechtsgebiete: vertragsgemäßer GebrauchKündigunggewerbliche NutzunMiet- und WEG-Recht|4119 Aufrufe

Ein beliebtes Streitpotential ist die geschäftliche Tätigkeit des Mieters in der Wohnung. Wann die teilweise gewerbliche Nutzung einer Wohnung vertragswidrig ist, wurde bisher unterschiedlich beurteilt. Hauptsächlich wurde dabei auf den Umfang abgestellt (vgl. z.B. v. 12. 11. 2001 - 61 S 557/1999, NZM 2002, 1029).

Nach Auffassung des BGH (Urt. v. 14.7.2009 - VIII ZR 165/08, RS 2009 23009) kommt es darauf an, ob der Mieter

mit einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung trete, etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angebe,
in der Wohnung Kunden empfange oder
Mitarbeiter beschäftige.

Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübe, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten würden, würden nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des "Wohnens" fallen, hierzu gehörten z.B. die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung.

Diese klare Abgrenzung weicht der BGH jedoch selbst wieder auf. Denn er verweist für geschäftlichen Aktivitäten, die nach außen in Erscheinung treten würden, darauf, dass der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein könne, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies werde insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handele. Allerdings schränkt er ein, dass ein Anspruch auf Gestattung regelmäßig nicht in Betracht kommt, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden.

Für den Umfang der Tätigkeit in der Wohnung trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Er wird also mitzuteilen haben, wie viele Kunden ihn täglich oder wöchentlich aufsuchen. Der Vermieter ist aber gut beraten, dazu eigene Aufzeichnungen (z.B. durch den Hausmeister oder andere Mieter) zu führen, um die Schwelle der Beweislast des Mieters zu erhöhen.