Abrechnungspflicht bei unterschiedlichen Abrechnungsperioden
von , veröffentlicht am 02.12.2009Oftmals werden die sog. kalten Betriebskosten nach einer anderen Abrechnungsperiode (z.B. Kalenderjahr) abgerechnet wie die Heizkosten. Letztere werden gerne von Sommer zu Sommer (z.B. 01.07. - 30.06.) abgerechnet, weil dann die Ablesung gelassener durchgeführt werden kann. Es findet ja kein Verbrauch statt.
Für den Fall, dass die Parteien einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag vereinbart haben, hat der BGH (Urt. v. 30.4.2008 - VIII ZR 240/07, NZM 2008, 520) entschieden, dass sich die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB nach dem Abrechnungszeitraum richtet, der zuletzt abläuft. Das war im konkreten Fall das Kalenderjahr. Neben dem Hinweis auf den einheitlichen Betrag der Vorauszahlungen verweist der BGH auf den Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB, der den Vermieter gerade nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet.
Ist die Rechtslage anders, wenn unterschiedliche Vorauszahlungen vereinbart wurden? Gilt dann der Grundsatz der Einheit der Abrechnung über Betriebskosten, wozu gemäß § 2 Nr. 4 und 5 BetrKV auch die Heiz- und Warmwasserkosten zählen, nicht? Müssen wir den Vermietern jetzt raten, in Fällen der vorliegenden Art zwei Abrechnungen im Jahr zu versenden?
Ja wir müssen, weil wir in der anwaltlichen Beratung dem sichersten Weg verpflichtet sind. Richtig ist das nicht (a.A. AG Melsungen v. 19.3.2009 - 4 C 21/07 (71), WuM 2009, 459). Denn weder verlieren die Heizkosten die Qualität als Betriebskosten noch wird durch verschiedene Vorauszahlungsbeträge der Vermieter zur Teilabrechnung verpflichtet. Der Grundsatz der Einheit der Abrechnung gilt auch hier. Abgesehen davon, kann der Vermieter oftmals trotz der unterschiedlichen Perioden gar nicht zeitgerecht abrechnen. Die Stromkosten, die an einem einheitlichen Zähler anfallen, stehen z.B. erst fest, wenn die Jahresabrechnung des Versorgers vorliegt.
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