Abschluss eines Landpachtvertrags nie ohne Anwalt?

Die Überschrift wirkt provokant. Sie ist es aber nicht. Schon gar nicht, wenn man sich die Entscheidung des Landwirtschaftssenats des BGH vom 24.11.2017 – LwZR 2/ 16 vergegenwärtigt. Diese steht in direktem Zusammenhang mit der Entscheidung des Landwirtschaftssenats vom 28.04.2017 – LwZR 4/ 16, NJW – RR 2017, 1046, die hier am 09.05.2017 vorgestellt wurde.

Landläufig dürfte es man der Auffassung sein, dass ein Schäfer geradezu idyllisch seine Herde über Weideflächen führt, die er, vielleicht ohne größeres Nachdenken über den Vertragsinhalt, von dem Grundstückseigentümer angepachtet hat. Ein solcher Pachtvertrag kann nach dem Urteil des BGH vom 24.11.2017 – LwZR 2/ 16 jedoch ein unkalkulierbares und die wirtschaftliche Existenz ruinierendes Risiko sein.

Im Mittelpunkt der Entscheidung steht das Umbruchverbot von Grünland in Ackerland, im Streitfall nach der am 25.11.2008 in Kraft getretenen Dauergrünlanderhaltungsverordnung von Mecklenburg-Vorpommern und dem am 29.12.2012 in Kraft getretenen Dauergrünlanderhaltungsgesetz.

Der Beklagte hatte bei Pachtbeginn Grünland angepachtet. Im Vertrag stand allerdings ein „A“, was landläufig als die Nutzungsart „Ackerland“ definiert wird. Tatsächlich genutzt hat der Pächter die Fläche als Grünland, konnte er doch mit Ackerland für seine Schäferei naturgemäß nichts anfangen. Weil aber der Pächter die Fläche, die bei Pachtbeginn unstreitig Grünland war, auch weiterhin als Grünland nutzte und zwischenzeitlich das Umbruchverbot in Kraft getreten war, konnte er dem Verpächter nur das zurückgeben, was er bei Pachtantritt erhalten hatte, nämlich Grünland. Der Verpächter kam jedoch auch die Idee Schadensersatz zu fordern, weil er seiner Ansicht nach nur minderwertiges Grünland zurückerhielt, welches er aufgrund des Umbruchverbots nicht mehr in Ackerland umwandeln konnte.

Landwirtschaftsgericht und Landwirtschaftssenat des Oberlandesgericht lehnten ab. Jedenfalls das Oberlandesgericht sah in der Bezeichnung „A“ (Ackerland) eine Falschbezeichnung (falsa demonstratio). Das aber sah der BGH anders. Er wollte nicht ausschließen, dass Fläche verpachtet war, die später einmal als Ackerland genutzt werden konnte. Deshalb aber wollte er Schadensersatzansprüche des Verpächters nicht ausschließen. Nach Auffassung des BGH hätte der Schäfer in einer solchen Situation im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung (§ 596 Abs. 1 BGB) dafür Sorge tragen müssen, dass die Ackerlandeigenschaft erhalten bleibt und die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abgewendet wird. Insoweit bezieht sich der Landwirtschaftssenat auf sein Urteil vom 28.04.2017 – LwZR 4/ 16. Wenig tröstlich dürfte für den Schäfer sein, dass der BGH ein Mitverschulden des Grundstückeigentümers für möglich hält, nämlich dann, wenn er es unterlassen haben sollte, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten, was regelmäßig nur dann in Betracht komme, wenn der Verpächter selbst ein aktiver Landwirt sei.

Auf den Punkt gebracht: Muss ein Landwirt denn wirklich während der Pachtzeit darauf achten, ob sich die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Nutzungsart seines Pachtland derart ändern, dass er die Entstehung von Dauergrünland durch einen von ihm zu veranlassenden Umbruch in Ackerland verhindern muss, selbst dann, wenn er die Fläche nur als Grünland nutzen kann und der Verpächter dies auch weiß? Der BGH bejaht dies. Aber entspricht es wirklich der Lebenswirklichkeit, dass ein aktiver Landwirt auf Europarecht beruhende Verordnungen und Gesetze in all ihren Finessen kennen muss, welche die rechtlichen Rahmenbedingungen seiner Pachtflächen betreffen. Gehört die „Optimierung“ der rechtlich möglichen Nutzungsart noch zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung? Die Entscheidung des BGH ist hart, meines Erachtens zu hart. Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung betrifft doch eher die Frage, ob Flächen nach guter landwirtschaftlicher Praxis bewirtschaftet werden. Natürlich hat der Pächter dabei die gleiche rechtliche Sorgfalt walten zu lassen, wie bei seinen eigenen Flächen. Dies kann aber nicht soweit gehen, dass es eine „Optimierungsverpflichtung“ des Pächters gibt. Wer eine Fläche als Grünlandfläche bei Pachtbeginn antritt und diese auch nur als solche nutzen kann, muss nicht damit rechnen, dass er zur „Optimierung“ der Nutzungsart ohne Aufforderung seines Verpächters einen Umbruch zu Ackerland vornehmen muss, wenn dies vertraglich nicht ausdrücklich vereinbart ist und sich im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung auch nicht aufdrängt, da er nur zurückgibt, was er auch tatsächlich erhalten hat. Folgt man der Auffassung des BGH, wird man als Landwirt nicht umhinkommen, durch einen Agrarjuristen kontinuierlich die Rechtmäßigkeit der Bewirtschaftung und etwaiger auf neuen Gesetzen beruhender Handlungspflichten klären zu lassen. Eine solche Verpflichtung lässt sich dem Landpachtrecht kaum entnehmen, auch nicht als Nebenpflicht. Realistischerweise kann nur auf das abgestellt werden, was ein aktiver Landwirt ohne stetige juristische Beratung bei Lektüre landwirtschaftlicher Publikationen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses selbstverständlich wissen musste. Es überspannt den Bogen, wenn dem Landwirt ein Kenntnisstand abverlangt wird, der üblicherweise nicht einmal bei einem Rechtsanwalt vorhanden ist, der sich im Rahmen einer Allgemeinkanzlei zwar mit dem Miet-und Pachtrecht, aber nicht mit agrarspezifischen Fragen wie einem Umbruchverbot von Grünland in Ackerland zu befassen pflegt. Die Linie des BGH bedarf meines Erachtens der Korrektur.

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