Klage gegen einen im Ausland wohnenden Wohnungseigentümer: internationale Zuständigkeit?

Im Zuge der "Internationalisierung" der deutschen Wohnungseigentumsanlagen - dem Aufkauf vieler Wohnungen durch Investoren aus China, Schottland & Co. - fragt sich immer mehr, wo man gegen diese Käufer bei Anlass klagen kann.

Diese Frage stellte sich in Bezug auf ein Unterlassungsbegehren in Österreich. Ein in einer Wohnungseigentumsanlage wohnender Wohnungseigentümer wandte sich vor dem Bezirksgericht gegen die Vermietung einer Nachbarwohnung an Touristen. Der vermietende  Wohnungseigentümer ist allerdings eine Gesellschaft mit Sitz in Großbritannien. Das Bezirksgericht prüfte daher seine internationale Zuständigkeit und bejahte diese mit einem Beschluss. Gegen diesen Beschluss ging die Gesellschaft zum ÖstOGH.

Dieser legte dem EuGH zwei Fragen vor:

• Ist Art. 24 Abs. 1 Unterabsatz 1 Nr. 1 Fall 1 Brüssel Ia-Verordnung dahin auszulegen, dass Klagen eines Wohnungseigentümers, die einem anderen Wohnungseigentümer verbieten wollen, sein Wohnungseigentumsobjekt, insbesondere dessen Widmung, eigenmächtig ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu ändern, die Geltendmachung eines dinglichen Rechts zum Gegenstand haben?
• Für den Fall, dass diese Frage verneint wird: Ist Art. 7 Nummer 1 Buchstabe a Brüssel Ia-Verordnung dahin auszulegen, dass die in der ersten Frage genannten Klagen vertragliche Ansprüche zum Gegenstand haben, die am Ort der gelegenen Sache zu erfüllen sind?

Die Antworten lauten (EuGH NJW 2021, 293):

• Art. 24 Abs. 1 Unterabsatz 1 Nr. 1 Fall 1 Brüssel Ia-Verordnung ist dahin auszulegen, dass die Klage eines Wohnungseigentümers, mit der einem anderen Wohnungseigentümer derselben Liegenschaft verboten werden soll, die in einem Wohnungseigentumsvertrag vereinbarte Widmung seines Wohnungseigentumsobjekts eigenmächtig und ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu ändern, ein Verfahren ist, welches „dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen“ im Sinne dieser Bestimmung zum Gegenstand hat, sofern diese Widmung nicht nur den Miteigentümern dieser unbeweglichen Sache, sondern jedermann entgegengehalten werden kann, was zu prüfen Sache des vorlegenden Gerichts ist.
• Art. 7 Nummer 1 Buchstabe a Brüssel Ia-Verordnung ist dahin auszulegen, dass dann, wenn die in einem Wohnungseigentumsvertrag vereinbarte Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts nicht jedermann entgegengehalten werden kann, die Klage eines Wohnungseigentümers, mit der einem anderen Wohnungseigentümer derselben Liegenschaft verboten werden soll, die Widmung seines Wohnungseigentumsobjekts eigenmächtig und ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu ändern, ein Verfahren ist, das „ein[en] Vertrag oder Ansprüche aus einem Vertrag“ im Sinne dieser Bestimmung zum Gegenstand hat. Unter Vorbehalt einer Überprüfung durch das vorlegende Gericht ist der Erfüllungsort der Verpflichtung der Ort, an dem das Wohnungseigentumsobjekt belegen ist.

Für den Zustand in Deutschland heißt das:

• Für Beseitigungs- und Unterlassungsklagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG oder § 9a Abs. 2 WEG iVm § 1004 BGB oder eines Wohnungseigentümers wegen des Sondereigentums nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG oder § 1004 Abs. 1 BGB folgt jedenfalls aus Art. 7 Nr. 2 Brüssel Ia-VO eine Zuständigkeit des nach § 43 Abs. 2 WEG bestimmten Gerichts.
• Daneben ergibt sich dieselbe Zuständigkeit nach Art. 24 Abs. 1 Unterabsatz 1 Nr. 1 Fall 1Brüssel Ia-VO, wenn eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Benutzung auch gegenüber Drittnutzern gilt. Das ist im deutschen Recht jedenfalls bei Vereinbarungen, die Inhalt des Sondereigentums sind, zu bejahen (siehe nur BGH NZG 2021, 113 Rn. 27 und grundlegend BGH NJW 2020, 921 Rn. 11 ff.).

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