Bedarf es einer Duldung für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB?

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 30.08.2011
Rechtsgebiete: ModernisierungDuldungMiet- und WEG-Recht2|7740 Aufrufe

Um bauliche Maßnahmen im Sinne des § 559 BGB durchzuführen, muss der Vermieter regelmäßig in die Substanz des Mietobjekts eingreifen. Da hierdurch das Besitzrecht des Mieters tangiert wird, bedarf es hierfür einer rechtlichen Grundlage. Zudem muss der Vermieter die Möglichkeit haben, auch gegen den Willen des Mieters die baulichen Maßnahmen durchführen zu können. Andernfalls wären die §§ 559 ff. BGB praktisch kaum relevant, da die Mieter in Hinblick auf die künftige Mietsteigerung häufig nicht bereit sein werden, diese Maßnahmen zu aktzeptieren. Aus diesem Grund normiert § 554 Abs. 2 BGB unter den dort aufgeführten Voraussetzungen einen Duldungsanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter. § 559 BGB korrespondiert mit § 554 Abs. 2 BGB und regelt die anschließende Erhöhung der Miete.

 

Aus diesem Zusammenhang wird gefolgert, dass das Recht zur Mieterhöhung nach § 559 BGB auch von der Verpflichtung des Mieters zur Duldung abhängt (OLG Hambrug, NJW 1981, 2066; OLG Hamm, WuM 1981, 129; OLG Karlsruhe, NJW 1984, 62; Staudinger/Emmerich, § 559 BGB Rz. 4), zumindest eine tatsächliche Duldung notwendig ist. Alternativ komme auch eine vertragliche Absprache in Betracht. Voraussetzung für eine Mieterhöhung sei nämlich, dass der Mietvertrag hinsichtlich der Vermieterleistung verändert worden ist, damit eine Mieterhöhung nach § 559 BGB erklärt werden kann (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 559 BGB Rz. 13; so wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, Rz. IV 343). Dem ist nicht zu folgen, da das Gesetz in § 559 BGB allein darauf abstellt, dass objektiv eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt. Weitere Voraussetzungen werden nicht normiert. Auch der BGH (NZM 2007, 882; Palandt/ Weidenkaff § 559 BGB Rdn. 6) stellte fest, dass Mängel der Modernisierungsmitteilung aus anderen als den in § 559b Abs. 2 S. 2 BGB genannten Gründen für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung sind (So auch Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553 S. 58 f.).

 

Nach diesseitiger Auffassung ist berechtigt § 559 BGB selbst zu einer Änderung des Mietverhältnisses. Die Vorschrift normiert ein Gestaltungsrecht des Vermieters. Eine vorherige Vertragsänderung ist nicht notwendig, kann zudem auch nicht in einem einfachen Dulden zu sehen sein. Letztlich ist es daher für § 559 BGB vollkommen ausreichend, dass eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wurde, ohne dass es auf eine Zustimmung des Mieters oder ein tatsächliches Dulden ankommt. 

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