Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – Klimaschutz und Mietrecht

Am 08.09.2023 verabschiedete der Bundestag mit den Stimmen der Ampelkoalition die zweite Novelle des Gebäudeenergiegesetzes. Vorausgegangen war ein beispielloser interkoalitionärer Streit auf der einen Seite und darüber hinaus kleinteilige Auseinandersetzungen zwischen der Regierung und Opposition. Kaum ein Gesetzesvorhaben ist bereits vor seiner Verabschiedung so kontrovers diskutiert und medial „unter die Räder gekommen“ wie das GEG. Der Höhepunkt war der vorläufige Stopp des Gesetzgebungsverfahrens durch den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 05.07.2024 (2 BvE 4/23). Das GEG soll dafür sorgen, dass Gebäude energieeffizienter werden und damit einen wesentlichen Beitrag zum ambitionierten Ziel der Klimaneutralität bis 2045 leisten. Demnach sollen ab 2045 alle Heizungen vollständig mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Doch welche Auswirkungen wird das GEG auf das Mietrecht haben? Die Neufassung des § 71 Abs. 1 GEG sieht vor, dass ab dem 01.01.2024 in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten nur noch Heizungen eingebaut werden sollen, die mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen. Für Bestandsbauten gelten Übergangsvorschriften.

Staatliche Zuschüsse und Härtefallregelungen

Die Eigentümer von Immobilien werden sich darauf einstellen müssen, dass sie in Zukunft deutlich strengere Vorgaben einhalten müssen, wenn es um die Energieeffizienz ihrer Immobilien geht. Kritische Stimmen befürchten, dass die Vorgaben des Gesetzes zu hohen Kosten für Eigentümer und einem erheblichen Bürokratieaufwand führen werden. Zur Abmilderung dieser Kosten sieht das GEG erhebliche staatliche Zuschüsse vor. Auf Mieterseite wurde zur Abmilderung von gravierenden Mieterhöhungen die Härtefallregelung in § 559 Abs. 4 BGB ergänzt.

Neuer Modernisierungstatbestand und neues Umlageverfahren

Mit der Novelle ist ein neuer Modernisierungstatbestand in § 555 b BGB implementiert worden sowie ein neues Umlageverfahren nach § 559 e BGB. Vermieter sollen die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen können, wenn sie öffentliche Fördermittel für den Einbau einer Heizung, die den Anforderungen des GEG entspricht, in Anspruch genommen haben. Diese Fördermittel sind dann von den aufgewendeten Kosten für die neue Heizungsanlage abzuziehen. Zusätzlich sind die Investitionskosten pauschal um 15 % für ersparte Erhaltungskosten zu kürzen. Das „Heizungsgesetz“ wird seinen Beitrag zur Klimaneutralität leisten. Schon jetzt ist aber absehbar, dass die Umsetzung des Gesetzes die beteiligten Akteure vor enorme Herausforderungen stellen wird.

Von Rechtsanwalt Dr. Henrik Over

Zum Buch: Beck´sches Formularbuch Mietrecht, 7. Auflage 2024

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