Zuschlag zur Miete wegen unwirksamer Renovierungsklausel
von , veröffentlicht am 28.02.2008Unwirksame Renovierungsklauseln verursachen erheblichen volkswirtschaftlichen Schaden. Denn die ursprüngliche Kalkulation des Vermieters sah für diese Leistung keine Ansätze vor, weil der Mieter ja die Kosten tragen sollte. Da die Renovierungspflicht auf den Vermieter zurückfällt, wenn die von ihm gestellte Klausel unwirksam ist, muss er damit rechnen, dass der Mieter ihn auffordert, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen.
Um diese wirtschaftlichen Nachteile aufzufangen, soll der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete nehmen können, weil darin regelmäßig keine Ansätze für Schönheitsreparaturen enthalten sind, und eine Mieterhöhung nach § 558 BGB durchführen.
Die Höhe des Zuschlages wird in entsprechender Anwendung von § 28 II.BV mit 0,71 €/m² angenommen (LG Wiesbaden v. 20.09.2007 – 2 S 30/07, NZM 2008, 125), wobei auch zu überprüfen sein soll, ob dieser Betrag tatsächlich am Markt durchsetzbar ist (OLG Karlsruhe v. 18.4.2007 – 7 U 186/06, NZM 2007, 481). Andere bemessen den Zuschlag danach, was der Mieter regelmäßig für die Renovierung aufgewendet hätte (OLG Frankfurt/M. v. 28.11.2007 – 2 U 200/07, WuM 2008, 82). Dies ist aber verfehlt. Denn bei der Kalkulation des Vermieters fallen ganz andere Positionen ins Gewicht als beim Mieter. Immerhin muss er Handwerker beauftragen und auch eine eventuelle Minderung einkalkulieren. Der Vermieter kann die Höhe seiner Kosten z.B. aufgrund von Erfahrungen in anderen Einheiten auch konkret darlegen und durch ein Sachverständigengutachten nachweisen, dass die Wohnung auch mit diesem Zuschlag üblicherweise am Markt gehandelt und vermietet wird. Man fragt sich allerdings, woher die Sachverständigen in all diesen Fällen ihre Erfahrungswerte nehmen.
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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An der Praxis geht diese Betrachtungsweise nach meinem Eindruck vorbei. Die überwiegende Mehrheit der Mieter beschäftigt sich mit der womöglichen Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln erst bei Auszug aus der Wohnung.
Bei der gesamten Diskussion sollte man nicht außer Acht lassen, diese im praktischen Sinne umzusetzen. D.h., es müssen in laufenden Verträgen wirksame Renovierungsklauseln "nachvereinbart" werden.
Zudem sollte der Vermieter auch die Vorteile sehen, die sich möglicherweise ergeben: Nimmt er die Renovierungen professionell selbst vor, so mag das auf den ersten Blick teuer sein, ist aber auf lange Sicht wirtschaftlicher, als die lieblosen "Do-it-yourself"-Malereien seiner Mieter nachzubeabeiten. Mittelfrsitig gewinnt die Wohnung so an Wert und kann so möglicherweise höherpreisig vermietet werden.
Der BGH hat es schon in zwei Entscheidungen abgelehnt, die Vorschriften des Sozialen Wohnungsbau für den freien Wohnungsbau zu übernehmen (Kopien von Belegen, Aussondern von BK für Nichtwohnraum). Folglich wird er auch hier die Pauschalen für Renovierung nach § 28 II.BV nicht für den freien Wohnungsbau übernehmen. Dazu kommt, dass die RSpr des BGH schon bisher dahin tendiert, die Kosten der Renovierung danach zu bemessen, was der Mieter aufzuwenden hat, wenn er selbst renoviert.
Für das laufende Mietverhältnis wäre es vertretbar, wenn die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Vermieter für Schönheitsreparaturen nicht zuständig ist. Dann kann der Mieter nach Belieben renovieren, muss aber darauf achten, dass er die Wohnung nicht so abwohnt, dass sie Schäden bei Rückgabe aufweist.
Der Weg über eine Mieterhöhung wird ohne Sachverständigen nicht gehen, da die Mietspiegel keinen Betrag für Schönheitsreparaturen ausweisen. Der SV wird dabei zu berücksichtigen haben, dass auf Grund jüngster Entscheidung des BGH bei "neuen" Mietverhältnissen die Renovierungsfristen des Mustermietvertrages zu kurz sind, und nur bei alten Verträgen diese Fristen noch vertretbar sind. Außerdem - weiche Fristen - kommt es immer auf den konkreten Zustand der Wohnung an, womit zu prüfen ist, in welchen voraussichtlichen Zeiträumen eine Renovierung notwendig sein wird. Hier ist soviel Spielraum vorhanden, dass einem Vermieter "angst und bange" werden kann.