LG Heidelberg zu Corona in der Gewerberaummiete - keine Unmöglichkeit, kein Mangel, keine Geschäftsgrundlage!

von Prof. Dr. Thomas Riehm, veröffentlicht am 27.08.2020
Rechtsgebiete: Bürgerliches RechtMiet- und WEG-RechtCorona5|3707 Aufrufe

I.

Eine der ersten Rechtsfragen, die im Zusammenhang mit den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie intensiv diskutiert wurden, betraf die Auswirkungen behördlich angeordneter Betriebsschließungen auf Gewerberaummietverträge. Innerhalb kürzester Zeit wurde eine wahre Flut an Beiträgen hierzu veröffentlicht, in der das gesamte denkbare Spektrum möglicher Auffassungen vertreten wurde: Von der Ablehnung jeglicher Mietzahlungspflicht des Mieters wegen Unmöglichkeit (Schall, JZ 2020, 388 ff.) über ein Minderungsrecht des Mieters (Selk hier im Blog; Drygala in LTO; Sentek/Ludley, NZM 2020, 406) bis hin zu differenzierenden Lösungen nach Gewährleistungsrecht oder den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (Sittner, NJW 2020, 1169; Kumkar/Voß, ZIP 2020, 893; Weller/Thomale, BB 2020, 962; Ekkenga/Schirrmacher, NZM 2020, 410; Schall, JZ 2020, 388; Zehelein, NZM 2020, 390). Das Erfordernis einer differenzierenden Betrachtung dürfte inzwischen der herrschenden Meinung entsprechen (Überblicke bei Artz/Streyl in: Schmidt, COVID-19, 2. Aufl. 2020, § 3 Rn. 57 ff. sowie Leo/Götz, Fälle und Lösungen zum Schicksal der Mietzahlungspflicht des Gewerberaummieters in COVID-19-Zeiten, NZM 2020, 402).

II.

Mit dem LG Heidelberg hat nun – soweit ersichtlich – erstmals ein Gericht zu dieser Fragestellung Stellung genommen (LG Heidelberg, Urt. v. 30.7.2020 - 5 O 66/20, BeckRS 2020, 19165). Betroffen war ein Gewerberaummietvertrag über Geschäftsräume „zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäft mit sämtlichen Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs“ (es ging wohl um eine kik-Filiale), bei welchem ein Teil der Miete umsatzabhängig ausgestaltet war: Ausgehend von einer Sockelmiete von 2500 € netto stieg die Miete abhängig vom Nettojahresumsatz in Stufen bis auf 5200 € netto (ab einem Nettojahresumsatz von 700.000 €). Vom 18.3.2020 bis einschließlich 19.4.2020 wurde die streitgegenständliche Filiale aufgrund der Coronaverordnung vom 17.3.2020 geschlossen. In dieser Zeit wurde ein Großteil der Belegschaft in Kurzarbeit geschickt. Wegen der Schließung verweigerte der Mieter die Zahlung der Miete für die beiden halben Monate.

Das Landgericht hat der Klage des Vermieters stattgegeben und den Mieter zur uneingeschränkten Mietzahlung verurteilt. Es hat sowohl einen Sachmangel der Mietsache als auch Unmöglichkeit der Überlassung und einen Wegfall der Geschäftsgrundlage verneint. An einem Sachmangel fehle es, weil die hoheitlichen Maßnahmen nicht an die Beschaffenheit der Mietsache anknüpfen, sondern an den Betrieb des Mieters:

28 Ausgehend von diesen rechtlichen Vorgaben liegt im vorliegenden Fall kein Sachmangel vor. Die hoheitlichen Maßnahmen dienen im vorliegenden Fall dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpfen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters. Die Maßnahmen stellen dabei nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten ab, sondern allgemein auf die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dies Infektionen begünstigt (Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169, Daßbach/Bayrak, Corona-Krise und vertragliche Risikoverteilung, NJ 2020, 185, Leo/Götz, Fälle und Lösungen zum Schicksal der Mietzahlungspflicht des Gewerberaummieters in COVID-19-Zeiten, NZM 2020, 402).

28 Daran ändert auch nichts, dass die streitgegenständlichen Gewerberäume im vorliegenden Fall zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts mit sämtlichen Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet wurden und sich aus der Kurzbaubeschreibung ergibt, dass es sich um ein kik-Ladenlokal handeln sollte. Denn die Mietsache ist zu diesem Zweck weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Untersagt ist lediglich dessen Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand fällt jedoch in den Risikobereich des Mieters (Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169).

Unmöglichkeit im Sinne von § 275 I BGB liege nicht vor, weil der Vermieter seine Leistungspflicht zu Überlassung einer zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Sache tatsächlich erfüllt habe; die Störung betreffe nicht die Gebrauchstauglichkeit der Sache, sondern die Verwendungsmöglichkeit des Mieters:

32 Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht die Hauptleistungspflicht des Vermieters darin, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB wird durch § 537 Abs. 1 S. 1 BGB vervollständigt, der regelt, dass der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit wird, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Dadurch wird deutlich, dass der Vermieter nur eine Gebrauchsmöglichkeit verschaffen muss. Immer wenn der Mieter die Sache nicht gebrauchen kann, weil sie selbst nicht nutzungstauglich ist, geht der Vermieter nach § 326 Abs. 2 oder 536 BGB seines Anspruchs auf die Miete verlustig. Betrifft die Störung dagegen die Nutzungstätigkeit des Mieters, bleibt dieser zur Mietzahlung verpflichtet. Dies gilt nicht nur, wenn ihn der Umstand ganz individuell an der Nutzung der Sache hindert, sondern auch, wenn ein beliebiger anderer Mieter von der Sache nicht den vertragsgemäßen Gebrauch machen könnte. Dies lässt die Verpflichtung zur Mietzahlung nicht entfallen, solange es nicht an der Sache selbst liegt, dass sie nicht bestimmungsgemäß verwendet werden kann. Dies kommt vor allem durch die in der Rechtsprechung zu findenden Aussage, durch § 537 BGB sei das Verwendungsrisiko dem Mieter zugewiesen, zum Ausdruck. Dass es ihm zugewiesen ist, liegt nur daran, dass die Vermieterleistung nicht mehr die Nutzung der Mietsache einschließt, sondern sich auf deren Bereitstellung im gebrauchstauglichen Zustand beschränkt (Harke in beckOK, BGB, 01.07.2020, § 537 Rn. 10, 10.1). Wie auch im Rahmen von § 536 BGB können danach allenfalls solche Störungen zu einer Unmöglichkeit führen, die in der Beschaffenheit, der Lage oder dem Zustand der Mietsache begründet sind. Aus diesem Grunde werden die Vorschriften des allgemeinen Leistungsstorungsrechts nach Übergabe der Mietsache durch das besondere mietrechtliche Gewährleistungssystem verdrängt (Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 536 Rn. 532 ff.) Gemessen an dem, ist den Klägern als Vermieter die Hauptleistungspflicht, nämlich die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, zwischen dem 18.03.2020 und 19.04.2020 nicht unmöglich gewesen. Nach dem Mietvertrag erfolgte die Vermietung zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts mit sämtlichen Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs. Zwar konnte die Beklagte die streitgegenständliche Mietsache im vorliegenden Fall während der behördlich angeordneten Schließung nicht als Verkaufsräume - als Lagerräume sehr wohl - eines Einzelhandelsgeschäfts mit sämtlichen Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs, nämlich als kik-Ladenlokal, nutzen, dieses Risiko fällt jedoch in deren Verwendungsrisiko. Die Kläger haben der Beklagten die Mietsache, wie es ihrer Hauptleistungspflicht entspricht, in gebrauchstauglichem Zustand bereitgestellt. Der Umstand, dass die Nutzung für die Beklagte nicht wie von ihr beabsichtigt möglich war, liegt nicht an der Sache selbst.

Schließlich scheide eine Anpassung des Mietvertrags nach § 313 I BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage aus. Zwar sei tatsächlich die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages entfallen. Weil die Vertragsparteien aber durch ihre Vertragsgestaltung mit der umsatzabhängigen Miete die Verteilung des Risikos von Umsatzeinbußen zwischen den Parteien abschließend geregelt hatten, sei dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag zumutbar: Aus der vertraglichen Regelung folge, dass die Sockelmiete in jedem Fall unabhängig von der Umsatzentwicklung und daher auch bei einem Umsatz von 0 € zu zahlen gewesen sei.

44 c) Der Beklagten ist es unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar, an der vertraglich vereinbarten Mietzahlungspflicht festzuhalten.

45 Maßgeblich ist dabei die Frage, inwieweit die eingetretene Veränderung der Umstände üblicherweise in das Risiko einer Vertragspartei fällt, wie nahe diese den Veränderungen steht und inwieweit es der betroffenen Partei zumutbar oder überhaupt möglich gewesen wäre, entsprechende Vorkehrungen zu treffen (Zehelein, Infektionsschutzbedingte Schließungsanordnungen in der COVID-19-Pandemie, NZM 2020, 390) oder sich im Zeitraum der Schließung anderweitige Einnahmequellen zu verschaffen, bspw. Onlinehandel, etc (Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, NJW 2020, 1169). Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt dabei grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (BGH, Urt. v. 16.02.2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714; siehe oben). Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Eine solche Risikoverteilung bzw. -übernahme schließt für den Betroffenen - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsame Folgen für eine Partei eintritt - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (BGH, Urt. v. 16.02.2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714). Das Maß der Unzumutbarkeit ist damit letztlich nur bei substantiierter Darlegung des Mieters erreicht, in der eigenen Existenz gefährdet (vgl. Daßbach/Bayrak, Corona-Krise und vertragliche Risikoverteilung, NJ 2020, 185) oder jedenfalls in einem solchen Ausmaß wirtschaftlich betroffen zu sein, das ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt.

46 Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des vorliegenden Einzelfalles liegt eine Unzumutbarkeit für die Beklagte im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB im vorliegenden Fall nicht vor.

47 Die Beklagte als Mieterin trägt grundsätzlich das Verwendungsrisiko. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vereinbarten Mindestmiete mit zusätzlicher Umsatzmiete ab einem Umsatz von 500.000,00 €/Jahr. Daraus kann insbesondere nicht der Wille der Parteien abgebildet werden, dass auch die Kläger an den Einbußen zu partizipieren haben, die die Beklagte infolge einer nachteiligen Veränderung der Marktlage erleidet (vgl. Ekkenga/Schirrmacher, Auswirkungen der COVID-19-Katastrophe auf die Zahlungspflichten gewerblicher Mieter und Pächter, NZM 2020, 410). Es lässt sich vielmehr umgekehrt lediglich der Wille einer Beteiligung ab einem bestimmtem Umsatz, also einem besonderen Erfolg der Beklagten, ablesen. Gerade die Vereinbarung einer Mindestmiete zeigt, dass die Kläger an einem gänzlichen Misserfolg nicht partizipieren wollten, wobei den Parteien hierbei die Möglichkeit schwankender Umsätze sichtlich bewusst war.

48 Der Gesichtspunkt, einer Partei das Treffen von Vorkehrungen aufzuerlegen, scheidet im vorliegenden Fall aus, da die Möglichkeit einer weltweiten Pandemie für beide Seiten überraschend und unvorhersehbar gewesen sein dürfte. Darüber hinaus wäre ein solches Ausfallrisiko wohl entweder nicht oder nur zu prohibitiv hohen Kosten versicherbar (Ekkenga/Schirrmacher, Auswirkungen der COVID-19-Katastrophe auf die Zahlungspflichten gewerblicher Mieter und Pächter, NZM 2020, 410; Daßbach/Bayrak, Corona-Krise und vertragliche Risikoverteilung, NJ 2020, 185).

49 Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte die Räume - insbesondere die Lagerräume, auch wenn diese nur einen kleinen Teil des Mietobjekts ausmachen - weiterhin genutzt hat und sich unstreitig in der Zeit der Schließung Mitarbeiter in den Räumlichkeiten befunden haben, die verderbliche Ware und Saisonware abgebaut haben.

Zudem war im Vertrag ein Kündigungsrecht des Mieters „bei erheblicher Veränderung der Charakteristik der Verkehrssituation, der Einzelhandelssituation oder Straßenführung in Bezug auf die Erreichbarkeit des Objekts“ mit einer sechsmonatigen Frist zum Monatsende vorgesehen. Hieraus hat das Landgericht geschlossen, dass der Mieter auch gravierende Umsatzeinbußen nach der vertraglichen Risikoverteilung jedenfalls für 6 Monate hinzunehmen hatte.

Schließlich sei dem Mieter die Fortzahlung der Mieter auch deswegen zumutbar, weil er keine hinreichenden Anstrengungen vorgetragen habe, seine Einbußen anderweitig abzufedern, und zudem auch eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare wirtschaftliche Beeinträchtigung weder dargelegt noch bewiesen habe.

III.

Ich halte das Urteil für zutreffend und gut begründet. Das Landgericht hat sehr sorgfältig die konkrete vertragliche Regelung der Parteien untersucht und daraus eine vertragliche Risikoverteilung ermittelt, die für den Streitfall das Risiko auch pandemiebedingter Betriebsschließungen jedenfalls über die hier betroffene kurze Zeit von einem Monat dem Mieter auferlegt. Daraus lassen sich freilich keine allgemeingültigen Aussagen ableiten. Wie die inzwischen wohl h.M. im Mietrecht zutreffend annimmt, hängt das Schicksal der Mietzahlungspflicht stets sowohl von der Vertragsgestaltung als auch vom Inhalt des konkreten hoheitlichen Verbots im Einzelfall ab.

Auch im Hinblick auf die erforderlichen Anstrengungen des Mieters zur Reduktion seiner Einbußen (Verhandlungen mit Lieferanten, Anordnung von Kurzarbeit, anderweitige Umsatzgenerierung im Onlinehandel, Inanspruchnahme staatlicher Hilfen) überzeugt das Urteil.

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5 Kommentare

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Unabhängig von meiner persönlichen Meinung dazu: ich hätte mir tatsächlich eine Auseinandersetzung mit der Nichtraucherentscheidung des BGH gewünscht, das fehlt. Zu Minderungsfragen finde ich daher und auch aus anderen Gründen (Bolzplatz? Auslegung? usw) die Entscheidung eher schwach begründet. Ich finde auch die Argumentation (sechsmonatiges Kündigungsrecht in den genannten Fällen) eher schwach; man kann daraus eher den Schluss ziehen, dass alles, was dort nicht genannt wird (Corona), sehr wohl Relevanz i.S.d. Geschäftsgrundlage hat. Nun gut.:-)

 

Wissen Sie was zur Rechtskraft - und Aktenzeichen?

Natürlich kann man - wie bei § 313 immer - die Risikoverteilung anders sehen; ich finde aber, das LG hat den Vertrag sehr gründlich analysiert, und den Schluss auf eine Risikotragung des Mieters im dargelegten Umfang halte ich für überzeugend begründet. Mehr zur Bolzplatz-Entscheidung wäre sicher hilfreich gewesen - aber im Kern hat das LG mE den zutreffenden Punkt getroffen, nämlich dass das Verbot hier allein betriebsbezogen den Mieter trifft und nicht objektbezogen den Vermieter. Aber da waren wir ja schon früher unterschiedlicher Meinung :-)

Die Fundstelle hatte ich peinlicherweise vergessen (Danke für den Hinweis!) und habe sie gerade im Beitrag nachgetragen: LG Heidelberg, Urt. v. 30.7.2020 - 5 O 66/20, BeckRS 2020, 19165. Das Urteil ist lt. IMR 2020, 375 noch nicht rechtskräftig (die Berufungsfrist ist jedenfalls noch offen).

Wendet man wie der VIII. Zivilsenat die "Bolzplatzkriterien" konsequent an, dann käme es auf die Fragen der "Unmittelbarkeit" der Beeinträchtigung usw. gar nicht an - der VIII. ZS würde ja erst prüfen, ob eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, die wohl bejaht werden dürfte (906 BGB). Sodann wäre zu prüfen, ob der Vermieter, würde er selbst das Objekt nutzen, Ansprüche gegen den Störer (Bundesland) auf Unterlassung bzw. Entschädigung hätte. Maßgeblich ist also dann, ob ein Widerspruch bzw. ein Eilverfahren Aussicht auf Erfolg gehabt hätte. Verneint man dies, käme es auf Entschädigungsansprüche an (IfSG analog bzw. enteignender Eingriff usw). Dort sieht es nach der wohl h.M. momentan eher ungünstig aus. All das aber müsste konsequent dem BGH folgen inzident geprüft werden. Meint man indes, das wäre nur in der Wohnraummiete notwendig, nicht in der Gewerbemiete, so stellt sich wiederum die vom VIII. Zivilsenat am 29.4.2020, VIII ZR 31/18 negierte Frage, ob man dort nicht vielleicht doch von der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats abweicht. All das umgeht das LG, indem es auf Kriterien abstellt, die u.U. "antiquiert" sind. Ich bin mal auf die nächsten Entscheidungen gespannt.

Der Hinweis auf die Sonderkündigungsfrist ist m. E. nicht von der Hand zu weisen. Die Formulierung bezog sich wohl auf Fälle der "erhebliche[n] Veränderung der Charakteristik der Verkehrssituation, der Einzelhandelssituation oder Straßenführung in Bezug auf die Erreichbarkeit des Objekts" (Rz. 53), also wohl auch auf Fälle, in denen aufgrund straßenbaulicher Maßnahmen eine Erreichbarkeit des Objekts aufgehoben ist und damit eine Geschäftsbetrieb (und Umsatzerwirtschaftung) nicht mehr möglich ist. Wenn der Mieter bereit war, in diesen Fällen quasi bis zu sechs Monate "umsonst" zu bezahlen, kann für eine behördlich angeordnete Schließung wegen Corona nichts anderes gelten.

Das zeigt aber auch, dass diese Entscheidung dem Einzelfall geschuldet war und nicht verallgemeinerungsfähig ist. Insbesondere hat das Gericht im Rahmen der Einzelfallabwägung zu Lasten der Mieterin berücksichtigt, dass diese "eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare, zur Unzumutbarkeit führende, wirtschaftliche Beeinträchtigung weder dargelegt noch bewiesen hat"  (Rz. 50). Andere Mieter können also durchaus auch beim LG Heidelberg Glück haben.

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