Kein generelles Betretungsrecht des Vermieters

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 08.08.2014

Es ist unzweifelhaft, dass dem Vermieter ein Zutrittsrecht zur Wohnung zusteht, wenn ein besonderer Anlass besteht. Dazu genügt die Vorbereitung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten, die Besichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten oder die Ablesung von Verbrauchserfassungsgeräten.
Daneben wurde auch in der Rechtsprechung der Landgerichte für ein generelles Betretungsrecht im Turnus von zwei Jahren plädiert. Dieses Recht hat der BGH verneint und auch eine entsprechende Formularklausel für unwirksam erklärt (BGH v. 4.6.2014 – VIII ZR 289/13). Im Hinblick auf den grundrechtlichen Schutz der Wohnung durch Art. 13 GG habe der Mieter grundsätzlich das Recht, in seiner Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“ (BVerfG v. 26.5.1993 – 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1, 23; BVerfG v. 16.1.2004 – 1 BvR 2285/03, NZM 2004, 186, 187).
Es handelt sich um eine Werteabwägung, die vertretbar ist. Damit gibt es keinen Zutritt mehr ohne Grund. Ob dazu allein der Verdacht ausreicht, dass der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch ausübt oder einen vertragswidrigen Zustand herbeigeführt hat, erscheint zweifelhaft.
Im Übrigen stellt sich die Frage, ob die gleiche Wertung bei der Gewerberaummiete gilt.
 

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3 Kommentare

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Ich halte es für falsch, dass dem Vermieter ein generelles Betretungsrecht bei einer Besichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten zusteht. Wozu denn auch? Das kann er in aller Ruhe tun, wenn die Wohnung übergeben worden ist. Wer will schon in einer stressigen Umzugsphase stets und ständig geführte Besichtigungstouren erdulden?

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"Wozu denn auch?"

Nun, weil der z.B. der Kaufinteressent gerne wissen möchte, worauf er sich bei dem Kauf einläßt. Wie heißt es so schön: "Augen auf, Kauf ist Kauf!" Eine Übergabe des Objektes erfolgt eben erst nach Abschluss des Kaufvertrages.

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@Mitlesender:

Das ist doch eine übliche Abwägungsfrage: Das Recht des Mieter, in seiner Wohnung ungestört zu sein und die Möglichkeit des Vermieters, die Wohnung nach Ablauf des bisherigen Mietverhältnisses zeitnah weiterzuvermieten.

Deshalb gibt es kein generelles Betretungsrecht, nur weil der Vermieter grad nen Mietinteressenten dabei hat, sondern die Besichtigungstermine müssen abgesprochen werden und müssen auch nicht beliebig häufig akzeptiert werden.

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