Die verpuffte Mietrechtsreform - oder : die gebremste Mietpreisbremse

Der Gesetzgeber kraiste und gebar eine Maus. Im Mietrecht ist dies leider schon oft genug geschehen - eines der eindrucksvollsten Beispiele ist § 536 Ia BGB, wonach eine Mietminderung bei Modernisierungsmaßnahmen für die ersten drei Monate ausscheidet. In der Praxis spielt diese vor einigen Jahren breit diskutierte Norm kaum irgendeine Rolle, und die Zahl der veröffentlichten Gerichtsentscheidungen dazu geht gegen Null.

Ähnliches gilt für die Mietrechtsreform, die nun vom Bundeskabinett am 5. September beschlossen wurde und Anfang 2019 in Kraft treten soll: RegE: Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache(PDF, 131KB, Datei ist nicht barrierefrei) . Die wesentlichen Änderungen sind die Herabsenkung der Modernisierungsmieterhöhung auf 8% der Kosten, die Deckelung einer Modernisierung auf 3 Euro pro qm, die vereinfachte Modernisierungsmieterhöhung, die Abschaffung der qualifizierten Rüge bei einer Mietpreisüberhöhung, die Folgen einer nicht erteilten Auskunft über die Vormiete und die zivil- und bußgeldrechtlichen Vorschriften zum sog. "Herausmodernisieren".

Die Absicht des Gesetzgebers, mit den weiteren Deckelungen der Modernisierungsmieterhöhungen eine gewisse Ruhe auf dem Wohnungsmarkt zu erreichen, wird nicht funktionieren. Ein Mieter, der in einer Wohnung aus den 60er Jahren lebt und dort etwa 6 Euro pro qm Miete für seine 70 qm große Wohnung zahlt, wird eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung (neue Fenster, Wärmedämmung usw) von bis zu 3 Euro pro qm, also um 210 Euro, zu Recht als immens empfinden; von 420 auf 630 Euro ist ein großer Schritt.

Auch die Regelungen über die Mietpreisbremse überzeugen nicht. Ungeregelt ist der Fall der falsch erteilten Auskunft - nur die nicht erteilte ist Gegenstand des § 556g Ia S.2 n.F. Verkannt wird zudem, dass viele Gemeinden und Städte am Rand der Ballungszentren nicht über einen Mietspiegel verfügen, so dass die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete hier schon schwierig und zudem kostenintensiv sein wird.

Schließlich kann ich nicht erkennen, was die neuen Vorschriften über das "Herausmodernisieren" bringen sollen. Die neugeschaffene zivilrechtliche Vermutungsregelung in § 559d BGB n.F., wonach unter bestimmten Voraussetzungen vermutet wird, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt hat, wird kaum jemals greifen bzw. vom Vermieter flugs widerlegt werden können. Ruhen die Arbeiten nach Beginn der Maßnahme um mehr als 12 Monate (§ 556d S.1 Nr. 4 BGB n.F.), so kann die Ursache auch in der Insolvenz der Baufirma liegen oder bei finanziellen Problemen des Vermieters. Letztere wird der Vermieter - selbst wenn er eine "böse" Absicht verfolgt - ohne weiteres behaupten und ggf. beweisen können, legt er es geplatn auf die "Herausmodernisierung" an. Und was sollen "erhebliche, objektiv nicht notwendige Belastungen des Mieters" sein, § 556d S.1 Nr. 3 BGB n.F.? Noch unsinniger ist der neugeschaffene Bußgeldtatbestand in § 6 WiStrG, der das "Herausmodernisieren" bußgeldrechtlich geahndet wissen will. Die dortige Absicht, den Mieter zur Kündigung veranlassen zu wollen, wird sich schon wegen des "in dubio pro reo" Satzes kaum beweisen lassen können. Die Erfahrungen zeigen, dass sich Bußgeldrichter nur sehr ungern mit derartig abseitigen Materien befassen: Einstellungen gem. § 47 OWiG werden die Regel sein.

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