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Miet- und Bausachen in Coronazeiten

von Dr. Michael Selk, veröffentlicht am 16.03.2020

Das Virus hat langsam auch die Justiz erreicht. Einige Bundesländer wie etwa Schleswig-Holstein haben veranlasst, dass Termine in Gerichten und Staatsanwaltschaften "auf ein absolut notwendiges Minimum" beschränkt werden sollen, https://www.schleswig-holstein.de/DE/Landesregierung/II/Presse/PI/2020/Justiz/200315_Corona1.html . Danach sind das Interesse an der Durchführung des Termins und die Risiken einer möglichen Verbreitung des Virus abzuwägen. Die Betonung der Fortsetzungstermine in Strafsachen und Fällen der Untersuchungshaft lässt den Schluss zu, dass grundsätzlich alle Termine auch in Miet- und Bausachen aufzuheben bzw. zu verschieben sind. Dies gilt um so mehr dann, wenn Rechtsanwälte bzw. Rechtsanwältinnen in Risikogebieten waren - dann ist ihnen ein Betreten des Gebäudes verwehrt. Für Strafsachen bedeutet dies dann wohl ggf., dass andere Pflichtverteidiger beizuordnen wären.

Für das hier interessierende Miet- und Baurecht haben die Erlasse, die teilweise von Windau schon vorausgeahnt worden sind  ( https://www.zpoblog.de/coronavirus-covid19-prozesse-fristen-wiederinsetzung-stillstand-der-rechtspflege-terminsverlegung/ ), erhebliche Folgen - jedenfalls in bestimmten Fällen. Hervorzuheben sind an dieser Stelle die gravierenden - und hier wird man sich fragen müssen, ob im Rahmen der Abwägung jedenfalls diese Verfahren nicht verschoben werden dürfen.

Insbesondere gilt dies für Räumungsklagen in Mietsachen. Diesen kommt per se (§ 272 IV ZPO) besondere Bedeutung zu. Auf der Hand liegt dies in Fällen, in denen sich nicht zahlende Mieter - nachdem Verteidigung angezeigt worden ist - entspannt vor dem Hintergrund der Erlasse zurücklehnen, denn mit einem Räumungsurteil gegen sie ist dann in absehbarer Zeit mangels Terminierung nicht zu rechnen. Entsprechendes gilt in den Fällen, in denen Mieter gravierend gegen Pflichten verstoßen wie etwa andere Mitbewohner verletzen o.ä.  Und schließlich gibt es die dringenden Eigenbedarfsfälle, in denen ein Vermieter die Mietwohnung selbst dringend benötigt, weil er selbst sonst ggf. auf der Straße sitzt.

Aber umgekehrt wird man einem Mieter kaum zumuten können, dass ein schon lange anberaumter Termin in Mietsachen verlegt wird, wenn es um die Beseitigung gravierender Mängel geht. Von außen eindringende Nässe, eine nicht funktionierende Heizung usw... - auch diese Verfahren bedürfen der Terminierung weiterhin. Einstweilige Verfügungen sollten ohnehin stets im Rahmen der Abwägung Vorrang haben; ggf. ist durch sitzungspolizeiliche Maßnahmen besonders sicherzustellen, dass die Ansteckungsgefahr im Saal minimiert wird. 

Problematisch ist allerdings der Umstand, dass Prozessbevollmächtigte der Partei, die an einer Verzögerung des Rechtsstreits für die Mandanten durchaus ein Interesse haben können, durch die bloße Erklärung, man habe sich noch in den letzten zwei Wochen in einem Risikogebiet aufgehalten, jeden Termin zum Platzen bringen könnten. Denn grundsätzlich hat jede Partei einen Anspruch darauf, vor Gericht von einem Anwalt ihrer Wahl vertreten zu werden. Macht der anwaltliche Vertreter dies allerdings gem. § 227 II ZPO durch eine anwaltliche Versicherung glaubhaft, so müsste der Termin aufgehoben werden. Andere Möglichkeiten sind momentan nicht erkennbar.

In Bausachen gibt es ähnliche Probleme. Der nicht zahlende Auftraggeber, verklagt auf Zahlung erheblichen Werklohns, hat - sofern keine Mängelrechte oder andere Einwendungen ernstlich geltend gemacht werden - ein Interesse an einer Verzögerung des Rechtsstreits, um einen baldigen Titel gegen sich zu vermeiden. Umgekehrt hat eine Baufirma, die vom Bauherrn auf Mängelbeseitigung, Kostenvorschuss o.ä. wegen gravierender auch gesundheitlich relevanter Mängel (massive Schimmelpilzbildung zB) in Anspruch genommen wird, ggf. ebenfalls ein großes Verzögerungsinteresse. Auch hier wird man abwägen müssen, welche Interessen im Einzelfall vorgehen - Risikominimierung der Ansteckung oder Vermeidung von Insolvenzen einerseits bzw. Reduzierung von Gesundheitsgefahren.

Auch hier werden mündliche Verhandlungen bei einstweiligen Verfügungen (Vormerkung zur Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek etwa) im Einzelfall Vorrang haben, unter Abwägung aller Umstände. Allerdings gilt auch hier: der "böse" Rechtsanwalt kann ggf. durch seine falsche, aber kaum nachprüfbare anwaltliche Versicherung, er sei gerade aus dem Risikogebiet zurückgekehrt, alles zum Platzen bringen. Hier sind dann ggf. die Rechtsanwaltskammern aufgefordert, falschen anwaltlichen Versicherungen wenn irgend möglich berufsrechtlich nachzugehen.

Wie man sieht: die Sache ist komplex. Will man einen Stillstand der Rechtspflege gem. § 245 ZPO vermeiden, so sind die getroffenen Maßnahmen sicherlich sinnvoll. Es ist zu hoffen, dass die Ansteckungskurve sich bald abflacht, auch um zu vermeiden, dass das Gebot effektiven Rechtsschutzes gem. Art. 19 IV GG nicht völlig auf der Strecke bleibt. Die Praxis wird in den nächsten Wochen zeigen, wie mit den o.a. Fällen im Einzelnen umgegangen wird.

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