"Mietrückstände wegen Corona-Pandemie noch bis Juni 2022 nicht kündigungsrelevant"

Ein Beitrag von Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht Dortmund und Herausgeber und Autor des Werks "Kündigungshandbuch".

Die Wohnung ist ein ganz besonderes Gut. Deshalb beschäftigen sich auch ganz unterschiedliche Wissenschaften damit. Neben den Juristen interessieren sich auch Betriebswirte und Soziologen für dies besondere Gut.

Für uns Juristen ergibt sich bereits aus Art 13 GG die besondere Bedeutung. Auch der BGH weist immer wieder auf die hohe Bedeutung als privater Rückzugsort hin. Die Wohnung bildet regelmäßig den Lebensmittelpunkt des Mieters. Nicht vergessen werden darf aber bei der Betrachtung, dass Wohnungen auch für Vermieter wegen ihres erheblichen Vermögenswerts durchaus eine wichtige Bedeutung bei der Lebensplanung haben.

Das gilt ganz besonders für die vermietete Eigentumswohnung. Für Unternehmen ist sie ein Wirtschaftsgut. All diese Interessen hat der Gesetzgeber in den letzten Jahrzehnten versucht durch Schaffung des sozialen Mietrechts zum Ausgleich zu bringen. Dabei geht es um das Bestandsinteresse des Mieters ebenso, wie den Schutz von Mitbewohnern und den wirtschaftlichen Interessen der verschiedenen Mietvertragsparteien. Als Dauerschuldverhältnis ist der Mietvertrag zudem dem Wandel der Zeit unterlegen und bedarf immer mal wieder der Anpassung, was auch seine Beendigung erfordern kann. 

Es gibt ca. 30 verschiedene Kündigungstatbestände im Mietrecht, die selbst teilweise wieder zahlreiche Alternativen und Fallgruppen ausweisen. Zurzeit spielt immer wieder die Frage eine Rolle, welche Auswirkungen die Tatsache hat, dass die Zahlungsprobleme im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie stehen. Der Gesetzgeber hat hier die unterschiedlichen Interessen von Vermietern und Mietern versucht ausgleichend zu regeln. Der Mieter hat vor allem ein Bestandsinteresse an den Räumlichkeiten, der Vermieter hat vor allem ein Interesse die Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung, also die Miete, zu bekommen.

Deshalb hat der Gesetzgeber zwei Dinge getan: Er hat zunächst das für sonstige Schuldverhältnisse eingeführte Leistungsverweigerungsrecht in Art. 240 § 1 EGBGB für Mietverhältnisse ausgeschlossen und dafür auf die allgemeinen Vorschriften verwiesen und zum anderen eine Kündigung wegen Mietrückständen aus den Monaten April, Mai und Juni 2020 bis Ende Juni 2022 ausgeschlossen.

Nun erfolgte diese Gesetzgebung äußerst hastig und ohne jede Beteiligung der Praxis, so dass man bei der Auslegung der Norm mit dessen Wortlaut durchaus großzügig umgehen kann und muss. Es heißt nämlich in Art. 240 § 2 EGBGB, dass eine Kündigung „allein“ wegen Rückständen aus dem angegebenen Zeitraum nicht möglich ist. Nun sind das wohl die seltensten Fälle gewesen. Bei den Gerichten landen aber auch die Verfahren, bei denen der Rückstand über einen längeren Zeitraum entstanden ist und nur unter Einbeziehung der drei oben genannten Monate kündigungsrelevant ist.

Wie geht man damit nun um?

Der Wortlaut könnte dafür sprechen, dass das Kündigungsrecht nur dann ausgeschlossen ist, wenn nur in diesen Monaten der kündigungsrelevante Rückstand entstanden ist, dass aber eine Kündigung möglich ist, wenn der kündigungsrelevante Rückstand sich sowohl aus Mieten vor April 2020 und danach bis 30.6.2020 zusammensetzt.

Eine solche strenge Wortlautauslegung entspricht aber nicht dem Gesetzeszweck. Auch in den Fällen in denen nur unter Einbeziehung der Rückstande aus April bis Juni 2020 gekündigt werden kann, haben die pandemiebedingten Ausfälle nach der Terminologie des BGH das „Fass zum Überlaufen“ (BGH NJW 2016, 311 = NZM 2016, 98) gebracht.

Auch die Gesetzesbegründung (BT-Drucks 19/18110 S. 36) spricht davon, dass die Vorschrift „nur Zahlungsrückstände, die vom 1. April bis 30. Juni 2020 entstehen“ erfasst. Das bedeutet, dass der historische Gesetzgeber nicht wollte, dass diese Zahlungsrückstände zu einer Kündigung führen können.

Das ist aufgrund des äußerst eilbedürftigen Gesetzgebungsverfahrens nur unzureichend im Gesetzestext zum Ausdruck gekommen. Der Gesetzgeber hat das Risiko gesehen, dass in den drei Monaten im ersten Lockdown viele Mieter wirtschaftliche Probleme bekommen können. Dass diese neuen wirtschaftlichen Probleme zusammen mit alten Schulden erst einen Kündigungsgrund verursachen können, wurde schlicht nicht bedacht. Diese Mieter sind aber genauso schutzbedürftig. Ihr Schutz entspricht auch dem Schutzzweck des Gesetzes. Der Wortlaut der Norm kann auch so verstanden werden, dass die Formulierung „allein“ nur andere Kündigungsgründe wie Eigenbedarf oder Pflichtverletzung oder auch wegen Zahlungsverzugs, der vollständig vor dem 1.4.2020 entstanden ist, nicht ausschließen will.

Den Mietern kann also durchaus noch geholfen werden. Voraussetzung ist aber, dass der Zahlungsausfall oder die eingeschränkte Zahlungsfähigkeit auf die pandemiebedingten Einschränkungen zurückzuführen ist und die Mieter dies auch spätestens im Prozess auch glaubhaft machen.

Das setzt in der Regel einen umfangreichen Vortrag zu den Ursachen und der Kausalität voraus, die erfahrungsgemäß „Naturalparteien“ (also nicht anwaltlich vertretene Mieter) nur sehr schwer hinbekommen. Hier ist anwaltlicher Beistand und Sachverstand regelmäßig zwingend erforderlich.

Weiterführende Informationen

• Mehr zum Thema rechtssichere Kündigung von Mietverträgen lesen Sie im Kündigungshandbuch.
   
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