WEG-Verwalter, COVID-19 und 3G

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 17.09.2021
Rechtsgebiete: Miet- und WEG-RechtCoronaRechtspolitik|1434 Aufrufe

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es eine Kegelbahn, Tennisplätze und ein Schwimmbecken. Alle diese Anlagen stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Nach einer Vereinbarung dürfen die Eigentümer/Mieter diese Anlagen auf eigene Gefahr benutzen. Der Zugang zum Schwimmbad ist elektronisch gegen unbefugtes Betreten gesichert.

Angesichts der COVID-19-Pandemie verfügt der Verwalter per Aushang, dass der Zutritt zum Schwimmbad verwehrt ist (dazu blockiert er das Schloss). Ferner hängt er im Treppenhaus Hinweise aus, dass eine FFP-Maske zu tragen ist. Ist er dazu befugt? 

Welche Maßnahmen der Verwalter treffen darf, muss aus § 27 Absatz 1 Nummer 1 und Nummer 2 WEG hergeleitet werden.

  • Gibt es keinen Beschluss nach § 27 Absatz 2 WEG oder § 19 Absatz 1 WEG, muss man zunächst fragen, ob § 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG einschlägig ist. Darüber mag man bei einer Pandemie streiten. Ich denke aber, dass § 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG jedenfalls keine dauerhaften Benutzungsregelungen meint (wer wann wie Zutritt zu Räumen oder Flächen hat, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist eine Benutzungsregelung im Sinne von § 19 Absatz 1 WEG).
  • Gibt es keinen Beschluss, muss man dann weiter fragen, ob § 27 Absatz 1 Nummer 1 WEG einschlägig ist. Ich selbst lehne das ab. Denn diese Bestimmung meint meines Erachtens keine Benutzungsregelungen. Sieht man das anders, muss man fragen, ob eine Benutzungsregelung eine im Sinne der Bestimmung untergeordnete Bedeutung hat. Auch dies sehe ich nicht.
  • Dann könnte man allerdings noch über das Hausrecht nachdenken. Ob die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, für die der Verwalter handelt, für die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume und Flächen das Hausrecht hat, ist meines Erachtens nicht diskutiert. Es wäre ggf. vertretbar, dieses aus § 18 Absatz 1 WEG abzuleiten. Der Sache nach läge aber auch in diesem Falle eine Benutzungsregelung vor.

Mein Fazit: Der Verwalter darf keine Benutzungsregelungen treffen, die länger als 4 Wochen wirken sollen.  Benutzungsregelungen können nur die Wohnungseigentümer anordnen. Oder der Gesetzgeber - wenn der in ein Privathaus hineinregieren kann.

 

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