Mit der Lupe: wann ist die Wohnung unrenoviert/renovierugsbedürftig

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 25.09.2015

Der Entscheidung des BGH v. 18.3.2015 (VIII ZR 185/14) lässt sich entnehmen, dass eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen nicht nur unwirksam ist, wenn die Wohnung insgesamt unrenoviert ist, sondern auch wenn nur Teile renovierungsbedürftig sind. Nun hat die 67. Zivilkammer des LG Berlin (LG Berlin v. 4.6.2015 – 67 S 140/15) das Rennen um die „anschaulichste“ Konstellation eröffnet. Die Fensterrahmen waren nicht (frisch) renoviert und wiesen Lackabplatzungen auf. Zu recht macht die Kammer deutlich, dass es nicht auf den Umfang des Renovierungsbedarfs ankommt, sondern allein darauf, dass erhebliche Gebrauchsspuren vorhanden waren und der Vermieter dem Mieter dafür keinen Ausgleich verschafft hat.

Für die Frage der Renovierungsbedürftigkeit ist allein zu ermitteln, ob eine der in § 28 Abs. 4 S. 3 II.BV beschriebenen Leistungen in einem Teil der Mieträume zu Beginn des Mietvertrages fällig war. Ist das der Fall, müsste der Mieter mit seiner Renovierung Gebrauchsspuren beseitigen, die nicht von ihm stammen. Damit ist das Äquivalenzsverhältnis grundsätzlich gestört. Dem Vermieter bleibt allein die Möglichkeit, sich zu rettem, wenn die Gebrauchsspuren nicht erheblich sind. Das kommt in Betracht, wenn sie nicht ins Auge fallen oder mit geringen Aufwand beseitigt werden können.

Mit Rücksicht darauf können also schon der Katscher in der Tür oder der dunkle Rand um die Deckenlampe im Gäste-WC die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel bewirken, wenn der Vemieter vergisst, die Renovierung insoweit „aufzufrischen“ (BGH v. 18.3.2015 - VIII ZR 185/14 Rz. 34).

 

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2 Kommentare

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Zurecht. Denn leider sind viele Vermieter zwar nicht pingelig, was den Zustand der Wohnung bei Vermietung anbelangt, aber umso pingeliger, wenn es um die Rückgabe der Wohnung geht. Wenn wir Vermieter vertreten, muß ich diesen oftmals cholerischen Menschen mitteilen, daß Mieter auch Rechte haben und es im Wesen der Miete begründet liegt, daß die Sache abgenutzt wird. Dafür zahlt der Mieter schließlich Miete. Die Überlassung von Wohnraum ist kein Gnadenakt des Vermieters und der Mieter ist nicht verpflichtet, sich während der Mieterdauer still in die Mitte der Wohnung zu setzen und nicht zu atmen. Ein Autovermieter kann schließlich auch nicht verlangen, daß der Wagen bei Rückgabe weniger Kilometer runter hat als bei Überlassung an den Mieter.

 

Ich mußte mich von Vermietern schon oft durch Wohnungen schleifen lassen, die der Mieter tip-top zurückgab. Dann kroch der Vermieter auf allen Vieren durch die 50 Jahre alte Wohnung und suchte gleichsam mit der Lupe nach Mängeln, beklagte hier einen Kratzer und dort einen Staubrückstand und verlangte dann auch noch, daß ich ihm als Anwalt empört Schützenhilfe leiste und den Mietern mit Klage drohe. Leider muß man den eigenen Mandanten dann gelegentlich auf den Boden der Tatsachen zurückholen.

 

Viele Mängelrügen von Vermietern sind schlichtweg unbegründet und kleinkariert. Solche Wohnungsübergaben gibt es bei mir nur noch gegen ein schmerzhaftes Stundenhonorar.

 

 

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Das ist ja komisch, dass der Mieter mit seiner Renovierung Gebrauchs Spuren beseitigen muss, die nicht von ihm stammen. Wenn es sowieso zutrifft, dann wäre das ja noch vertretbar. Wenn nicht finde ich das eher ungerecht. Danke für den informativen Blog Beitrag! https://www.kaltenegger.com/wohnungssanierung

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