OLG Dresden zur Corona-bedingten Reduzierung der Gewerberaummiete: Volltext veröffentlicht

von Prof. Dr. Thomas Riehm, veröffentlicht am 08.03.2021
Rechtsgebiete: Bürgerliches RechtMiet- und WEG-RechtCorona5|3630 Aufrufe

Mit Urteil vom 24.2.2021 hat das OLG Dresden einem Mieter von Gebäuden samt Parkplätzen als Bekleidungsgeschäft gestattet, seine Miete wegen der Corona-bedingten Schließung seines Geschäfts im Frühjahr 2020 wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage um 50% zu reduzieren (Az. 5 U 1782/20). Die Urteilsbegründung ist inzwischen veröffentlicht unter BeckRS 2021, 2461 (ebenso - überraschenderweise - ein Hinweisbeschluss des OLG im gleichen Verfahren vom 15.2.2021 mit einem Vergleichsvorschlag unter BeckRS 2021, 3021).

Mit seiner Entscheidung stellt sich das OLG gegen die meisten erstinstanzlichen Gerichte, die bisher Instanz eine Reduktion der Gewerberaummiete wegen Corona-bedingter Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit abgelehnt hatten, und zwar sowohl unter dem Gesichtspunkt der mangelbedingten Minderung als auch der Unmöglichkeit und des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (s. dazu hier zum LG Heidelberg, hier zum LG Frankfurt a.M. und hier zum AG Düsseldorf).

Zutreffend erkennt das OLG, dass die Vorschriften über die Unmöglichkeit aber der Überlassung der Gebäude durch das mietvertragliche Gewährleistungsrecht verdrängt sind. Auch wird zutreffend abgelehnt, dass aus dem Kündigungsausschluss des Art. 240 § 2 EGBGB eine Sperrwirkung gegenüber einer Reduktion der Miete folge.

Das OLG Dresden lehnt dann einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache (hier: gewerblich genutzte Gebäude samt Parkplätzen) ab, allerdings mit undurchsichtiger Begründung, denn der Senat führt umfangreich und in Auseinandersetzung mit der Auffassung der Vorinstanz aus, warum es sich bei den infektionsschutzrechtlichen Beschränkungen entgegen dem LG Chemnitz doch um ortsbezogene (statt betriebsbezogene) Regelungen und daher um einen Mangel handelt:

Entgegen der Auffassung des Landgerichtes ist die staatliche Schließungsanordnung aus den Allgemeinverfügungen vom 18. bzw. 20.03.2020 nach diesen Kriterien ein Mangel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, weil sie unmittelbar mit der konkreten Lage des Mietobjektes in einem Bereich in Zusammenhang steht, in dem die pandemiebedingten Schutzmaßnahmen aufgrund von § 28 Abs. 1 IfSG aus staatlicher Sicht erforderlich waren.

Gleichwohl soll am Ende doch keine Minderung nach § 536 BGB zulässig sein, wohl weil die Beschränkungen nicht in den Risikobereich des Vermieters fallen und daher nicht zur Minderung berechtigen:

Aus der über den zumindest mittelbaren Einfluss der Klägerin hinausgehenden generell und landesweit geltenden Zugangsbeschränkung kann kein Umstand abgeleitet werden, der in den von der Klägerin zu verantwortenden Bereich fällt.

Indessen bejaht das OLG (zurecht) einen Anspruch der Mieterin auf Anpassung der Miete gem. § 313 I BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Zutreffend nimmt der Senat an, dass die behördliche Untersagung zum Wegfall der Geschäftsgrundlage (tatsächliches und normatives Element) geführt hat, und verweist insoweit auch auf den neuen Art. 240 § 7 EGBGB. Das hatten allerdings auch die meisten erstinstanzlichen Gerichte noch so gesehen.

Abweichend hiervon ist die Position des OLG Dresden im Hinblick auf das sog. normative Element, also die Frage, ob angesichts des Wegfalls der Geschäftsgrundlage dem Mieter das Festhalten am unveränderten Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung zugemutet werden kann. Hier hatten die meisten erstinstanzlichen Gerichte zu Unrecht gefordert, dass das Festhalten am Vertrag die wirtschaftliche Existenz der Mieter gefährdet. Bei einer Verwendungszweckstörung wie im vorliegenden Fall (das OLG spricht - wohl unzutreffend - von einer Äquivalenzstörung) ist das aber nicht der richtige Maßstab: Entscheidend ist, wie das OLG zutreffend ausführt, dass das Risiko einer pandemiebedingten Schließungsanordnung außerhalb der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung liegt, und daher nach § 313 I BGB angemessen auf beide Parteien zu verteilen ist, nachdem diese im Mietvertrag keine Risikoverteilung vorgenommen hatten.

Konsequenterweise hat das OLG angenommen, dass die Kaltmiete für den fraglichen Zeitraum im Wege der Vertragsanpasung nach § 313 I BGB um 50% zu reduzieren ist.

 

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5 Kommentare

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Ich bin - bei allem Respekt vor dem OLG - nicht sicher, welche Note ich einem Examenskandidaten für diese Begründung gegeben hätte. Einen Mangel zu bejahen, dann aber eine Minderung zu verneinen unter Hinweis auf Risikobereiche... soll das die Sphärentheorie light sein? Wird ein Mangel der Mietsache bejaht, so kann man zu einem Ausschluss der Minderung nur gelangen, wenn ein Fall des "Ausschlusskatalogs" vorliegt - beginnend bei § 536b BGB und endend bei der Sphärentheorie. Nichts davon passt und nichts davon wird auch bei der Begründung herangezogen. Das kann das der Dresdner Senat besser, wie auch schon in anderen Entscheidungen gezeigt.

Ich war auch überrascht; es wirkte auf mich - von außen betrachtet - ein wenig so, als hätte der Berichterstatter ursprünglich zugunsten der Minderung votiert und das Votum in letzter Minute noch "umgebogen". Aber das ist natürlich reinste Spekulation. Schlau geworden bin ich aus dieser Passage jedenfalls nicht.

Immerhin wird doch vom OLG der Unsinn beiseite geschoben, der "Wegfall der Geschäftsgrundlage" hänge irgendwie mit den Existenzsorgen der Mieter zusammen. Dass die Geschäftsgrundlage nur dann mietzinsrelevant wegfällt, wenn der Mieter Existenzsorgen hat, leuchtet auch mir kaum ein. In der vorprozessualen Aushandlung bedingt dies, dass der Mieter, wie bei der Beantragung einer staatlichen Subvention oder Überbrückungshilfe seine Umsatzentwicklung dem Vermieter mitteilt. Meines Erachtens geht das den Vermieter gar nichts an. Er soll hier ja auch keine Almosen an den Mieter verteilen, es geht um das vertragliche Synallagma. Und wenn man dies verlangt, müsste zugleich die Obliegenheit bestehen, dass der Vermieter seinerseits seine evtl. Existenzsorgen mitteilt. Aber diese Komponente schon in der Risikoteilung enthalten: D.h. jede Vertragspartei trägt im Falle des pandemiebedingten  Wegfalls der Geschäftsgrundlage eben 50% des Risikos. Also insoweit Zustimmung zur Einschätzung von Herrn Riehm.

§ 313 BGB scheitert momentan in der mietrechtlichen Praxis meist schon an der Darlegung der Zahlen (Vergleich der Jahre vor/nach der Pandemie). Offenbar tun sich Mieter hier meist sehr schwer, die tatsächlichen Zahlen offenzulegen und dann auch noch substantiiert dazu vorzutragen; so jedenfalls auch die Infos, die ich von Kammervorsitzenden erhielt. Geht man von einer Minderung aus, so hat man damit, wenn man nicht gerade dem normlosgelösten Ansatz des OLG folgen will, natürlich keine Probleme.:-)

Worauf will man aber die Obliegenheit des Vermieters denn stützen, seine Geschäftszahlen aus den Vorjahren und aus Jahren mit Corona darzulegen? Und aus welchem Grund soll diese Verpflichtung nur den Mieter treffen, aber nicht auch den Vermieter? Der Gesetzgeber hat in die Gesetzesbegründung folgendes aufgenommen (BT-Drs. 19/25322 S. 21):

"Im Rahmen der Zumutbarkeit wird hier von Bedeutung sein, wie stark sich die staatlichen Beschränkungen auf den Betrieb des Mieters auswirken. Ein Indiz für starke Beeinträchtigungen kann in erheblich zurückgegangenen Umsätzen, zum Beispiel im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, liegen. Zu berücksichtigen sein wird auch, ob der Mieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse erhalten hat, mit denen er die Umsatzausfälle infolge staatlicher Beschränkungen jedenfalls teilweise kompensieren kann, und ob er Aufwendungen erspart hat, weil er etwa Kurzarbeit angemeldet hat oder der Wareneinkauf weggefallen ist."

https://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/253/1925322.pdf

"Im Rahmen der Zumutbarkeit" spielen wirtschaftliche Zahlen (zu Gewinnen und Verlusten) nach bisherigem Verständnis über Wegfall der Geschäftsgrundlage aber eben keine(!) Rolle, weder die Geschäftszahlen des Mieters noch des Vermieters. Daran kann die Gesetzesbegründung des Gesetzgebers nichts ändern. Auch das OLG Dresden hält die existenzgefährdende Lage für den Wegfall der Geschäftsgrundlage für irrelevant (S. 14-16 des Urteils 5 U 1782/20):

"Der Senat teilt die Auffassung der 4. Zivilkammer des Landgerichts Chemnitz nicht, dass von einer Unzumutbarkeit des Festhaltens am bestehenden Vertrag erst dann auszugehen sei, wenn die von der Änderung der Umstände, welche zur Geschäftsgrundlage gehören, belastete Partei dadurch in eine existenzgefährdende Lage gerät. Das beachtet nicht hinreichend, dass es hier um eine Äquivalenzstörung in einem gegenseitigen Vertrag geht, der zudem ein Dauerschuldverhältnis ist. Die notwendige Unzumutbarkeit bezieht sich damit auf die Äquivalenzstörung, also auf das Verhältnis von Überlassung des Mietobjektes einerseits und dafür Zahlen des Nutzungsentgelts (Miete) andererseits (i.d.S. auch Römermann, a.a.O., S. 268; Streyl, a.a.O., S. 824; Brinkmann/Thüsing, a.a.O., S. 10; Finkenauer, a.a.O., Rn. 77).
[...]
Auf die Frage, inwieweit die wirtschaftliche Existenz der belasteten Vertragspartei durch die Störung der Geschäftsgrundlage betroffen wird, kommt es wegen dieser Dauer nicht an."

Es ist demnach allzu verständlich, dass Mieter sich sehr schwer tun, "die tatsächlichen Zahlen offenzulegen und dann auch noch substantiiert dazu vorzutragen".

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